Transformar lojas e escritórios em casas

É a nova tendência em Portugal. E também onde vemos as casas menos saudáveis.

Comprar uma loja, um escritório antigo ou um espaço de rés-do-chão por uma fração do que custa um apartamento, transformá-lo em casa, e está safo. É essa a promessa, e neste momento está por todo o lado. Com os preços onde estão e as alterações de licenciamento de 2024 a facilitarem no papel, converter espaço comercial em habitação passou de raro a moda, primeiro em Lisboa, agora a alastrar pelo Porto.

As oportunidades são reais. As armadilhas também. E as armadilhas são daquelas que não se veem numa visita, por trás de reboco fresco e de uma demão de tinta. Somos chamados a estas conversões constantemente, normalmente depois de alguém já ter comprado uma, e os mesmos problemas aparecem vezes sem conta. O que preocupa é que quase nenhum deles é detetado por ninguém antes de as chaves mudarem de mãos.

A lei facilitou. É esse o problema.

A reforma do Simplex Urbanístico de 2024 introduziu um regime simplificado para alterar o uso de um imóvel de comercial para habitacional. Na zona certa, pode agora alterar o uso da sua fração sem precisar do acordo dos outros condóminos, e o processo na câmara é mais leve do que era. Explicámos o que estas alterações significam para os compradores no nosso artigo sobre a lei da construção de 2024.

Aqui está o que ninguém diz em voz alta: licenciar mais facilmente não significa uma casa mais saudável. O envolvimento da câmara no fim é reduzido. Na maioria dos casos as obras são aprovadas com base numa declaração de responsabilidade do construtor, e a autarquia tem uma janela curta para inspecionar, se assim o entender. Na prática, aquilo que de facto decide se um espaço convertido é habitável raramente é olhado por alguém oficial. Esse trabalho cabe-lhe a si, ou a quem encarregar de o verificar antes de comprar.

O que corre mesmo mal

Estes são os problemas que vemos conversão após conversão. Nenhum deles aparece nas fotografias.

Sem ventilação a sério, apenas ar condicionado. Este é o grande. Uma loja ou escritório nunca foi pensado para as pessoas dormirem, cozinharem e tomarem banho lá dentro. A ventilação cruzada, o ar a atravessar o espaço de um lado ao outro, é o que mantém uma casa seca e saudável. A maioria das conversões não tem nenhuma. Há uma única orientação, janelas numa só parede, ou nenhuma janela que abra, e a “solução” é colocar um par de aparelhos de ar condicionado. O ar condicionado não é ventilação. Arrefece o ar e seca-o durante uma hora, mas não traz ar fresco para dentro nem expulsa o ar viciado e húmido. Fica-se com uma caixa selada.

Sem ventilação mecânica onde é precisa. Quando um espaço não consegue ventilar naturalmente, precisa de um sistema mecânico a sério, extração nas casas de banho e na cozinha, ar fresco a entrar, o ar húmido a ser empurrado para fora. Bem feito, é uma casa saudável. Saltado, como costuma ser, a humidade de cozinhar, tomar banho e respirar não tem para onde ir. Pousa nas superfícies mais frias, e tem janelas a escorrer e bolor preto nos cantos logo no primeiro inverno. Explicamos porque é que isto acontece no nosso guia sobre porque é que as casas portuguesas são frias e húmidas.

Luz natural insuficiente. Os espaços comerciais de rés-do-chão são profundos e dão para a rua apenas de um lado. Empurre os quartos e a sala para o fundo e fica com divisões que nunca veem a luz do dia. Para além de ser um sítio sombrio para viver, as normas de habitabilidade portuguesas existem por uma razão, as divisões habitáveis precisam de luz natural a sério e de uma janela para o exterior. Muitas conversões ignoram isto discretamente, talhando quartos a partir de espaços que nunca deveriam ser quartos.

Humidade ascendente e lajes encharcadas, sobretudo em caves. Esta é a que apanha as pessoas com mais força. As conversões de cave e semi-cave ficam ao nível do passeio ou abaixo dele, contra terreno húmido, muitas vezes sobre uma laje sem qualquer impermeabilização por baixo, porque nunca foi exigida para uma arrecadação ou uma garagem. O terreno está permanentemente a alimentar humidade para dentro da laje e através das paredes. Ponha azulejo sobre uma laje encharcada e a humidade não desaparece, apenas vai sair noutro sítio. Vemos pavimentos molhados por baixo, paredes húmidas até à cintura, e proprietários a quem disseram que era “só condensação”. Raramente é. Perceber de onde vem realmente a água é meia batalha, e é precisamente disso que trata o nosso artigo sobre humidade no Porto.

Infraestruturas que nunca foram feitas para habitação. Uma loja tem energia comercial e drenagem para um lava-loiça e uma sanita, quando muito. Transforme-a em casa e está a acrescentar uma cozinha, uma ou duas casas de banho, talvez uma lavandaria. Isso significa novos esgotos, novas ligações de águas residuais, e pendentes para o coletor principal que o edifício original pode não ter. Feito a baixo custo, a drenagem é a primeira coisa a falhar.

Porque não se pode confiar nos papéis

Uma conversão pode ter a mudança de uso aprovada, uma licença limpa, e uma declaração de que as obras foram bem feitas, e ainda assim ser uma casa húmida, sem ar, insalubre. A licença confirma que o uso é permitido. Não confirma que a laje está seca, que o ar circula, ou que os quartos têm luz do dia. Essas são questões de construção, não questões de papelada, e a única forma de as responder é alguém que perceba de construção ir lá ver, antes de se comprometer.

Isto é verdade para qualquer compra em Portugal, onde não há divulgação por parte do vendedor e o agente trabalha para o vendedor, e é por isso que recomendamos sempre uma vistoria pré-compra independente. Numa conversão importa mais, não menos. Um apartamento normal tem décadas de prova de que funciona como casa. Uma conversão é um espaço comercial vestido de casa, e tem de ser avaliado pelo facto de a estrutura por baixo ter sido, ou não, efetivamente tornada habitável.

A versão direta

As conversões podem ser excelentes. Algumas das casas com melhor relação qualidade-preço no Porto neste momento são antigos espaços comerciais bem feitos, com ventilação a sério, luz trazida para dentro, e uma laje que foi impermeabilizada e seca antes de assentarem um único azulejo. A diferença entre uma grande conversão e um edifício doente está inteiramente no trabalho que não se vê, e esse trabalho é precisamente o que nenhuma inspeção da câmara vai detetar.

Por isso, antes de comprar uma, mande-a ver por um construtor. Fazemos vistorias a conversões em todo o Portugal, dizemos-lhe sem rodeios se o espaço foi genuinamente tornado habitável ou apenas feito para parecer que sim, e pomos um custo real em tudo o que não foi. Marque uma inspeção ou contacte-nos por WhatsApp, e dizemos-lhe o que está realmente a comprar.

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