Como escolher um empreiteiro em Portugal (e as armadilhas a evitar)

Há uma coisa que muita gente não sabe quando pensa em como escolher empreiteiro: na construção residencial em Portugal não existe certificação obrigatória para quem trabalha na obra. Qualquer pessoa com uma carrinha e um logótipo pode dizer que é construtor. O outro lado surpreende ainda mais. Uma marca de remodelações grande e bem anunciada não é automaticamente uma empresa de remodelações de confiança. Muitos dos nomes mais polidos do setor são franchisings: vendem a obra, ficam com a margem e subcontratam o trabalho a quem estiver disponível.

Tem um orçamento na mão? Revisão de Orçamento: o que está incluído, o que falta, como estão montados os pagamentos. Notas escritas em 48 horas, 220€ + IVA. Prefere não fazer a consulta sozinho? A gestão de obra procura e verifica os empreiteiros e acompanha a obra.

Julgue o empreiteiro pelas obras que já fez

Prémios, selos e cinco estrelas são instrumentos de marketing neste setor, e muitos são mais fáceis de obter do que o público imagina. Já vimos empresas cheias de distinções deixar obras abandonadas a meio. Ignore os selos. Peça para ver obras concluídas, com morada, não fotografias, e fale com os donos. Um empreiteiro orgulhoso do que faz trata disso sem hesitar. Um que arranja desculpas já respondeu à pergunta. É um teste justo para fazer a qualquer um, nós incluídos: quem trabalha bem aponta de bom grado para obras acabadas e para as pessoas que as pagaram.

Quem está mesmo a contratar: as jogadas a vigiar

Chamam-me por duas razões: antes de uma obra, para dizer se vale a pena contratar determinado empreiteiro, e depois, para perceber o que correu mal e quem é o responsável, normalmente quando a empresa que fez a obra já deixou de atender. Ao fim de alguns casos do segundo tipo vê-se sempre o mesmo punhado de jogadas, e quase nenhuma é ilegal. É esse o problema. A primeira é o engenheiro que é dono do site mas não sobe ao telhado: um site profissional e bonito, e por trás um engenheiro sem alvará de construção que usa a marca para atrair clientes, subcontrata a obra e não assume responsabilidade nenhuma pelo que acontece no local. Quando o trabalho falha, o engenheiro aponta para o subempreiteiro, o subempreiteiro já seguiu em frente, e fica o dono de obra a segurar o problema. Faça três perguntas e repare se as respostas divergem: quem tem o alvará, quem vai estar de facto na obra e em nome de quem fica o contrato? Podem ser três pessoas diferentes, e é nesse intervalo que o dinheiro desaparece.

A segunda é mais subtil. Alinha três ou quatro empresas "diferentes" para orçamentar e sente que está a comparar o mercado. Já vi grupos de sites de empreiteiros bem feitos, com nomes e logótipos diferentes, às vezes em cidades diferentes, que vão dar todos ao mesmo operador. Pensa que tem três orçamentos concorrentes; tem um operador a orçamentar-se a si próprio três vezes e a deixá-lo escolher o preço que ia cobrar de qualquer maneira. Antes de confiar numa marca, descubra quem está por trás dela: a empresa, as pessoas, o historial. A página inicial não chega.

E não pode confiar nas avaliações, por duas razões que favorecem ambas o mau operador. Em Portugal a injúria e a difamação são crime, por isso um cliente insatisfeito que exponha publicamente um mau empreiteiro pode acabar do lado errado de uma queixa-crime, e muitos simplesmente ficam calados. Os piores operadores parecem por isso mais limpos online do que são. Segundo, uma "taxa de resolução" brilhante numa plataforma de reclamações significa muitas vezes apenas que as queixas expiraram e fecharam sozinhas, não que alguém foi ajudado. Leia o conteúdo das reclamações, não a pontuação no topo da página. O padrão nas palavras é que conta; a classificação é teatro.

Sinais: o que é normal e o que o torna um alvo

Primeiro, o que é normal: os sinais em Portugal são grandes, e isso é legítimo. Os materiais são caros e o empreiteiro adianta esses custos. Um sinal avultado, por si só, não é um sinal de alarme.

A armadilha é outra: entregar uma quantia grande, muitas vezes em dinheiro, ao primeiro empreiteiro que por acaso está disponível, sem nada escrito. Quem faz isso é um alvo. A maior parte das empresas de remodelação são pequenas sociedades por quotas (Lda); quando uma falha a meio da obra, o litígio demora anos, e no fim a empresa foi muitas vezes dissolvida sem nada que se possa recuperar. Verifique a empresa antes de mover qualquer dinheiro (as verificações abaixo levam dez minutos), pague o sinal por transferência bancária contra fatura e contrato assinado, e ligue os restantes pagamentos a fases de obra concluídas e verificadas.

Mantenha o financiamento longe do empreiteiro

O crédito para obras tratado no momento da venda pelo próprio empreiteiro é conveniente até ao dia em que a obra para. A partir daí está a pagar prestações por uma casa meio feita enquanto a empresa que assinou o contrato desaparece. Se precisa de financiamento, trate dele de forma independente, no seu banco, nas suas condições.

Cinco verificações que faz em dez minutos

Portugal dá ferramentas públicas razoáveis a quem quer saber como escolher empreiteiro, e quase ninguém as usa. Antes de assinar o que quer que seja:

• Confirme o alvará IMPIC em impic.pt, o registo público das empresas de construção habilitadas. Uma "empresa de remodelações" sem alvará, ou com um alvará limitado a trabalhos de pouca monta, está a dizer-lhe alguma coisa.
• Procure a empresa no registo comercial. Uma empresa que afirma vinte anos de experiência mas foi constituída há dezoito meses com 5.000€ de capital é uma marca, não um empreiteiro.
• Veja se a atividade registada corresponde ao trabalho. Já vimos empresas registadas para manutenção industrial a vender remodelações de casas. O registo não mente; o site pode mentir.
• Leia o historial de queixas no Portal da Queixa, e leia as queixas em si, não a classificação por estrelas nem os selos. Procure obras abandonadas e disputas sobre sinais; esses padrões repetem-se.
• Pergunte quem faz o trabalho e quem assina o contrato. Se a marca na carrinha não é a empresa no contrato, perceba exatamente quem responde quando algo corre mal, porque o que conta é o contrato.

E uma sexta verificação, a fazer pessoalmente: peça prova do seguro de responsabilidade civil e pergunte se as pessoas que vão estar na sua obra são funcionários, com seguro, da empresa que está a contratar. Se um subempreiteiro sem seguro se magoa na sua propriedade, o problema pode cair-lhe em cima. Um empreiteiro sério responde a essa pergunta sem pestanejar; o outro tipo muda de assunto.

Um caderno de encargos a sério é a sua melhor proteção

A maior parte das disputas em remodelações não começa com má execução. Começa com um orçamento vago. Uma estimativa de uma página para "remodelação geral" não protege ninguém. O que quer é um caderno de encargos detalhado: o que vai ser feito, com que materiais, por que ordem, pago em que marcos. Torna os orçamentos comparáveis, mantém os trabalhos a mais sob controlo e dá-lhe algo que se pode fazer cumprir quando as memórias divergem.

Como é um contrato a sério

Escolher o empreiteiro certo é metade do trabalho; o contrato é a outra metade, e é onde as boas intenções se tornam exigíveis ou se evaporam. Um contrato sério tem o caderno de encargos em anexo, um plano de pagamentos ligado a marcos definidos e não a datas, um prazo de execução com consequências para atrasos, e um procedimento escrito para alterações: qualquer trabalho a mais é orçamentado e assinado antes de ser feito, não negociado de memória no fim. Se o "contrato" é uma página com um preço e uma data de início, não tem um contrato; tem um recibo de donativo.

Tenha alguém do seu lado da mesa

A melhor proteção é a fiscalização independente: um construtor que trabalha para si, não para o empreiteiro, a verificar a qualidade em cada fase e a aprovar pagamentos contra o progresso real. É isso que fazemos. Definimos o âmbito da obra antes de ser orçamentada, trazemos equipas portuguesas que conhecemos e em quem confiamos, e ficamos até à entrega. Pode ler mais sobre como gerimos obras. O momento mais barato para corrigir uma remodelação é antes de ela começar.

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