Toda a gente diz para pedir três orçamentos. Ninguém diz que os três orçamentos não vão ser comparáveis, o que torna o conselho quase inútil por si só. Fica-se com três números em três folhas de papel, sem forma de perceber porque é que diferem, e com uma forte tendência para escolher o mais baixo. Que é, muitas vezes, o que deixou mais coisas de fora sem dizer nada. Comparar orçamentos de obra só funciona quando todos estão a orçamentar o mesmo trabalho.
Tem um orçamento na mão? Revisão de Orçamento: o que está incluído, o que falta, como estão montados os pagamentos. Notas escritas em 48 horas, 220€ + IVA. Prefere não fazer a consulta sozinho? A gestão de obra procura e verifica os empreiteiros e acompanha a obra.
Não estão a orçamentar a mesma obra
É isto que acontece quando se manda o mesmo imóvel a três empreiteiros e se pede um preço. O primeiro passa pela casa, assume que as janelas são fornecidas pelo dono de obra, orçamenta um azulejo de gama média e não põe nada para o muro de suporte das traseiras porque ninguém lhe falou nisso. O segundo inclui as janelas, orçamenta o azulejo mais barato do catálogo do fornecedor e assume que a parte elétrica é uma instalação nova. O terceiro assume que a eletricidade é um remendo, inclui andaimes que o dono de obra julgava incluídos nos outros dois, e põe um valor no muro de suporte porque de facto olhou para ele.
Agora tem três orçamentos que diferem em dezenas de milhares de euros, e todos eles são honestos. Ninguém fez nada de errado. Orçamentaram simplesmente três obras diferentes, porque ninguém lhes disse com precisão qual era a obra a orçamentar. Não está a comparar preços. Está a comparar pressupostos.
Porque é que o orçamento mais barato é normalmente o mais vazio
É nesta parte que os donos de obra perdem mais dinheiro. Numa obra sem especificação, a forma de ser o mais barato é assumir o mínimo. O empreiteiro que previu o muro de suporte parece caro. O que não reparou nele parece uma pechincha. Escolhe-se a pechincha, e o muro de suporte aparece quatro meses depois como trabalhos a mais, a um preço pelo qual já ninguém está a competir, porque o contrato já está assinado e os andaimes já estão montados.
Os trabalhos a mais são onde o orçamento barato o apanha, e são orçamentados num mercado completamente diferente daquele em que começou. Antes de assinar, tem três empreiteiros a querer a obra. Depois de assinar, tem um empreiteiro que sabe que não o consegue substituir com facilidade. A diferença entre essas duas posições é o seu dinheiro.
A solução é um caderno de encargos, e não é complicada
O problema todo desaparece no momento em que alguém escreve exatamente o que vai ser construído e obriga todos os empreiteiros a orçamentar isso. No ramo chama-se um processo de consulta, ou caderno de encargos com mapa de quantidades. Não precisa de ser um volume encadernado de arquiteto. Precisa de ser um documento que tire as adivinhas do processo:
- O âmbito dos trabalhos, divisão a divisão e elemento a elemento
- O padrão de qualidade a que a obra é obrigada
- Desenhos, onde existam desenhos
- Os acabamentos, especificados: produtos concretos, não "azulejo de boa qualidade"
- O que está incluído e o que fica explicitamente de fora
- Quem fornece o quê
- Pontos de paragem por fase e como é que o trabalho é aprovado
- Verbas provisórias para tudo o que é genuinamente desconhecido
Entregue isso a três empreiteiros e acontece uma coisa interessante. Os orçamentos voltam dentro de uma margem razoável uns dos outros, e onde diferem consegue ver exatamente porquê: um tem um custo de mão de obra mais baixo, outro orçamentou mais estaleiro, outro carregou o risco porque não gosta dos acessos. Isso sim é uma comparação a sério, e agora o número mais baixo quer dizer alguma coisa.
A especificação é a parte que quase toda a gente salta
Se tivesse de escolher a linha que causa mais discussões nas obras em Portugal, é um acabamento por especificar. "Cozinha" pode querer dizer quatro mil euros ou quarenta mil. "Revestimento da casa de banho" pode ser um metro quadrado de azulejo branco de stock ou um zellige feito à mão com quatro semanas de prazo de entrega. Enquanto ninguém escrever qual deles é, todos os empreiteiros vão assumir a gama baixa, porque assumir a gama alta faz-lhes perder a obra.
Por isso, fixar os acabamentos não é decoração nem um luxo. É controlo de custos. É o que transforma um orçamento num preço.
Nivelar os orçamentos quando chegam
Mesmo com um bom caderno de encargos, os orçamentos chegam com formatos diferentes. Nivelar significa pô-los todos numa folha, linha contra linha, e ajustar as diferenças para comparar o que é comparável: acrescentar o que um excluiu, tirar o que outro contou duas vezes, e assinalar as linhas que parecem demasiado magras para serem reais.
Esta última parte importa. Uma linha claramente abaixo do preço não é uma poupança, é uma discussão futura. Ou o empreiteiro leu mal o âmbito, e nesse caso vai querer mais dinheiro mais tarde, ou comprou a obra a contar recuperar nos trabalhos a mais. As duas acabam da mesma forma.
O que fazer com tudo isto
Se está a gerir a sua própria obra, escreva o âmbito com todo o detalhe que conseguir aguentar antes de pedir um número a alguém, especifique os acabamentos, diga o que é fornecido por si, e insista que todos os empreiteiros orçamentem o mesmo documento. Vai conseguir um resultado melhor do que 90% dos donos de obra.
Tem um orçamento de empreiteiro em cima da mesa?
Envie-o com os desenhos que tiver. Vemos o que está incluído, o que ficou de fora, onde as quantidades e as verbas parecem curtas e como estão montadas as fases de pagamento. Notas escritas em 48 horas, com as perguntas a fazer ao empreiteiro antes de assinar. 220€ + IVA; cada orçamento adicional comparado, 120€.
Ainda não comprou? Comece pela vistoria pré-compra, que orçamenta a obra antes de se comprometer.
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