Quanto custa manter uma casa em Portugal por ano

O preço de compra e os impostos à entrada levam toda a atenção. Os custos anuais de uma casa em Portugal, depois disso, levam muito pouca, e nos edifícios mais antigos são sobretudo manutenção. Fica aqui o que planear, com a parte fiscal resumida ao essencial, porque essa parte é para o contabilista: IMI, condomínio, seguros e a manutenção que leva o grosso do dinheiro.

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IMI, o imposto anual sobre o imóvel

O IMI é cobrado todos os anos sobre o valor patrimonial tributário (o VPT da caderneta predial), não sobre o que pagou. Para prédios urbanos a taxa é fixada por cada Câmara Municipal entre 0,3% e 0,45%. Em 2026 o Porto cobra 0,324%, e Lisboa, Coimbra e Faro estão no mínimo de 0,3%. Os prédios rústicos pagam 0,8% em todo o lado. Alguns municípios dão uma dedução familiar de 30€, 70€ ou 140€ por ano para um, dois ou três dependentes.

Confirme o VPT na caderneta antes de comprar. Uma avaliação antiga pode estar muito abaixo do preço, e um edifício que foi alterado pode ser reavaliado. Se o valor patrimonial somado dos seus imóveis em Portugal for elevado, pergunte também ao contabilista pelo AIMI.

Quotas de condomínio e fundo de reserva

Num apartamento, o condomínio cobre a limpeza, a iluminação, o elevador, o seguro do edifício e as reparações das partes comuns. Por lei, pelo menos 10% do orçamento anual tem de ir para um fundo de reserva para obras, e na prática esse fundo é muitas vezes minúsculo. Num edifício em Viana do Castelo, este ano, o orçamento era de 1.683€ por ano e o fundo estava nos 456€, com uma pintura de fachada a caminho que estimámos em 18.000€ a 30.000€ para o edifício.

As reparações grandes dividem-se por permilagem, a sua quota-parte do edifício. Em Gaia, uma obra de telhado de 18.000€ a 36.000€ deu cerca de 720€ a 1.440€ para uma fração de 40‰. Num edifício no Porto com 55.000€ de obras de telhado aprovadas, a fração que vistoriámos tinha 30,68‰, cerca de 1.687€. Leia as atas das últimas assembleias antes de comprar. Mais sobre o fundo de reserva do condomínio.

Seguros

O seguro contra incêndio é obrigatório em edifícios constituídos em propriedade horizontal, normalmente contratado pelo condomínio para a estrutura. A maioria dos proprietários acrescenta um multirriscos para o recheio e para a própria fração, e o banco, se houver crédito, vai exigi-lo. Peça cotações antes da escritura. Variam muito com a idade, o tipo de construção e a localização.

Manutenção: para onde vai o dinheiro de facto

Uma regra prática comum é pôr de lado cerca de 1% do valor do imóvel por ano para conservação. Numa casa portuguesa mais antiga, a maior parte vai para manter a água do lado de fora.

• Telhados e caleiras. Uma limpeza, tratamento com biocida e recolocação de telhas deslocadas custa normalmente 600€ a 1.500€ e vale a pena fazer de poucos em poucos anos. Caleiras e algerozes entupidos estão por trás de uma boa parte das infiltrações que vemos.
• Terraços e coberturas planas. As telas não duram para sempre, e os ralos entopem. Um teste de estanquidade por alagamento custa 200€ a 380€. Levantar e impermeabilizar de novo um terraço de cerca de 80 m² ficou em 6.000€ a 10.000€.
• Fachadas e reboco. Pintar e reparar o reboco é uma despesa que volta de tempos a tempos. Num prédio é uma conta do condomínio. Numa moradia é sua, mais os andaimes.
• Ventilação e condensação. Os extratores das casas de banho avariam sem dar sinal. Os novos ficam em cerca de 350€ a 600€ cada. Ignore-os e vai andar a pintar bolor todas as primaveras.
• Janelas e vedações. Silicones, borrachas e juntas de peitoril degradam-se, e a água entra na parede por baixo.
• Aquecimento e águas quentes. Caldeiras, bombas de calor e solar térmico precisam de manutenção. Orçamente-a em vez de esperar pela avaria de janeiro.

Prédios rústicos e quintas

Uma quinta traz as suas próprias rubricas. A lei obriga à limpeza da vegetação à volta das construções por segurança contra incêndios, e limpar um terreno abandonado custou 3.000€ a 8.000€ nos nossos relatórios. As fossas sépticas precisam de ser esvaziadas, a água de captação própria precisa de análises, e muros de pedra e anexos precisam de cuidado. Veja comprar uma quinta em Portugal.

Saber o que vem aí antes de comprar

Os custos de manutenção mais fáceis de planear são os que já se conhecem. Um relatório de vistoria diz o que precisa de ser feito agora, o que é provável nos próximos anos e quanto custa cada coisa, por alto. Num apartamento lemos o edifício inteiro e não apenas a fração, para que a conta de um telhado ou de uma fachada partilhada não chegue como surpresa.

Os valores fiscais são de 2026 e servem apenas de orientação. Somos construtores, não consultores fiscais: confirme o IMI, o AIMI e tudo o resto com o seu contabilista ou advogado.

Os valores de custos vêm dos nossos próprios relatórios de vistoria e orçamentos de 2025 e 2026, sem IVA, com nomes e moradas omitidos. Cada edifício é diferente, por isso trate-os como uma indicação de escala, não como um orçamento.

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