No mês passado fizemos a vistoria a um segundo andar num prédio antigo de granito, no norte. Remodelado em 2023, e bem feito: instalação elétrica nova, canalização nova, as duas casas de banho impermeabilizadas como deve ser, o soalho original de castanho lixado e tratado. Demos-lhe nota B+ e dissemos ao cliente para comprar. O problema não era o apartamento. Era o fundo de reserva do condomínio: o prédio tinha 456€ no banco.
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Está a comprar duas coisas
Ao comprar apartamento em Portugal compra a fração, que é sua, e uma parte de tudo o resto. Telhado, fachada, saguão, escada, esgotos. A sua parte é a permilagem, fixada no título constitutivo, e é ela que decide quanto paga quando qualquer uma dessas coisas precisa de obra.
Era um prédio pequeno. Cinco frações por cima de uma loja. O apartamento do nosso cliente tinha 241‰, portanto 24,1% de qualquer obra comum. A loja do rés-do-chão tinha 349‰, a maior quota do prédio. Guarde esse número.
O que diziam as atas
Lemos três anos de atas de condomínio e de contas. O orçamento anual inteiro era de 1.683€. Só o mínimo legal de 10% ia para o fundo de reserva, 153€ por ano, e no fim de 2025 havia lá 456,56€. Nenhum plano para o telhado. Nenhum plano para a fachada. Nenhuma rubrica de seguro.
Isto quer dizer que qualquer coisa maior do que limpar a escada e trocar lâmpadas chega como quota extraordinária. E havia bastante à espera.
O que vem aí, e o que este apartamento paga
Orçamentámos as obras comuns como as orçamentaríamos para o prédio, e depois tirámos 24,1% de cada uma:
- Pintura das fachadas, frente e tardoz, com licença de andaimes e reparação de rebocos: 18.000€ a 30.000€ para o prédio. 4.340€ a 7.230€ para esta fração. Ainda não foi levantado pelo condomínio. Contamos com isso dentro de três a cinco anos.
- Recuperação ou substituição da claraboia: 4.000€ a 8.000€. Quota de 965€ a 1.930€.
- Esgotos por baixo da loja, se o pavimento tiver de ser levantado: 2.000€ a 6.000€. Quota de 480€ a 1.445€.
- Portas dos armários de contadores, já em fase de orçamento: quota de 145€ a 360€.
- Manutenção do telhado, todos os anos: quota de 145€ a 290€.
Somando os 482€ de quota extraordinária já votada, o total deu 6.557€ a 11.737€. A obra dentro do apartamento, que o nosso cliente pagaria diretamente, deu 6.210€ a 12.830€. Os custos partilhados eram tão grandes como a lista do próprio apartamento, e quase ninguém olha para eles antes de assinar.
Quem aparece na assembleia decide o que paga
Em agosto de 2025 um esgoto entupiu e verteu para a loja. As caixas de visita por baixo da loja tinham sido tapadas pelo pavimento dela, por isso o esgoto não pôde ser desentupido como deve ser e voltou a entupir. Na assembleia de dezembro votou-se uma quota extraordinária de 2.000€ para refazer as caixas. Só a loja apareceu. Sem nenhum apartamento na sala, os 349‰ dela aprovaram a votação sozinhos em segunda convocatória.
As atas mostravam um padrão. A loja já tinha pedido aos apartamentos para contribuírem para o pavimento dela depois de uma infiltração anterior, e tinha encomendado uma intervenção no esgoto de 442,80€ sem os outros condóminos concordarem. Nada disto é invulgar. É o que acontece num prédio em que a maioria dos condóminos não vai às assembleias. Se está a comprar a partir do estrangeiro, passe uma procuração a alguém que vá, e garanta que essa pessoa conhece a sua posição antes de se sentar.
A papelada também estava solta
Uma folha de orçamento tinha o nome de outro prédio. O NIF nas folhas de orçamento não batia certo com o das atas. As contas de 2024 não estavam no processo. O certificado energético chamava ao apartamento um T3 construído entre 1991 e 1995. É um T2 mais escritório, num prédio bastante mais velho do que isso.
Nada disto travaria a venda. Tudo isto foi para o advogado antes do CPCV, porque uma discrepância na caderneta ou na licença é o tipo de coisa que morde na escritura, ou anos mais tarde quando vender.
O que pedir antes de assinar o CPCV
- As atas, contas e orçamentos dos últimos três anos. Leia-as à procura de infiltrações, obras discutidas, orçamentos recebidos, quotas extraordinárias votadas, e quem aparece de facto.
- O saldo do fundo de reserva, e se há alguma coisa reservada para o telhado ou a fachada.
- Qualquer quota extraordinária já aprovada, e confirmação por escrito de que o vendedor pagou a parte dele.
- Uma declaração de não dívida do administrador, a confirmar que nada está em dívida sobre a fração.
- A sua permilagem, do título constitutivo.
- Como o prédio está seguro. Se o condomínio não tem apólice, vai precisar de seguro contra incêndio para a sua fração, e o seu advogado deve verificar como estão cobertas as partes comuns.
O que dissemos ao nosso cliente
Compre. Montámos uma conversa de preço em cima da porta de entrada, da ventilação e de uma fuga reparada no duche, que nas nossas contas valia 4.350€ a 8.600€. E entre a saber que o condomínio vai vir pedir dinheiro nos próximos anos, sem reserva nenhuma para amortecer.
Um bom apartamento num prédio mal financiado continua a ser um bom apartamento. Só tem de orçamentar também para o prédio, e aparecer quando o dinheiro se vota.
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