Que defeitos aparecem sempre nas casas antigas do Porto?

O parque habitacional do Porto é antigo, cheio de carácter e, numa visita de 20 minutos, muitas vezes bonito. Quem vistoria casas suficientes vê os mesmos defeitos comuns em casas antigas no Porto a repetir-se, quase sempre atrás de uma demão de tinta recente e quase sempre ausentes do anúncio. Aqui ficam os grandes, o aspeto que têm no dia da vistoria, e como distinguir um pormenor cosmético de um problema de cinco dígitos.

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A água, em todos os disfarces

A humidade é o problema número um que encontro, e aparece de muitas formas. Humidade ascensional em paredes de granito sem corte hídrico. Água do terreno a subir pela laje numa casa abaixo da cota da rua. Um canteiro ou um pavimento exterior alto a levar a água por cima da soleira. Uma platibanda ou uma junção de telhado a mandar água pelo interior de uma parede, que depois aparece como humidade "ascensional" um piso abaixo. A coisa mais útil que lhe posso dizer: se uma parede ou um chão estão molhados quando não chove há semanas, a água vem de baixo ou está a ser alimentada de algum lado. Não vem do ar. Tapar por cima sem resolver a origem é a falsa poupança mais cara que há no imobiliário do Porto. Primeiro encontra-se a origem e corrige-se, depois é que se pinta. (Há um artigo inteiro sobre de onde vem realmente a água, porque importa assim tanto.)

Telhados, e a conta que se partilha

Os telhados tradicionais de madeira com telha cerâmica duram muito quando há manutenção e muito pouco quando não há. Os padrões que vejo constantemente: líquenes e vegetação a segurar a humidade contra a telha; cumeeira muito para lá do fim de vida; e o sinal mais óbvio de todos, os remendos feitos aos bocados, uma mancha de telha vermelha nova ao lado de telha velha coberta de musgo, que diz que o telhado foi sendo aguentado às peças e nunca avaliado como um todo. Num apartamento, a dor é que o telhado é parte comum: paga a sua fração de qualquer substituição pela permilagem, esteja a infiltração por cima da sua casa ou não. Um telhado por fazer é das surpresas de seis dígitos mais comuns num prédio do Porto, e é exatamente o que um comprador devia procurar nas atas do condomínio antes de assinar.

Platibandas, rufos e junções

Se os telhados são por onde a água entra, as platibandas e as junções são por onde entra sem ninguém dar conta. Encontro com regularidade reparações antigas de rede e reboco em platibandas que voltaram a abrir e passaram, sem alarde, a ser o caminho principal da água para o apartamento de baixo, enquanto lá dentro toda a gente culpa a janela. Rufos que falharam, e remates metálicos de cobertura que terminam por baixo do capeamento de pedra e canalizam a água pelo interior da parede, fazem o mesmo trabalho. São as infiltrações que ninguém fotografa porque não se veem da rua. Para as apanhar é preciso um construtor em cima do telhado. Do sofá não se adivinha.

Madeira podre que não se vê

As estruturas de madeira em pavimentos e coberturas estão por todo o lado no parque antigo. Onde apanharam humidade, por baixo de casas de banho, encostadas a paredes exteriores, sob um telhado com infiltrações ou ao lado de um saguão húmido, as entregas das vigas apodrecem dentro da parede, invisíveis até alguém levantar uma tábua. Eu sondo e verifico os pontos vulneráveis. O anúncio nunca o menciona porque, muitas vezes, o vendedor não sabe mesmo.

Eletricidade cansada

Muitos imóveis ainda têm instalações com décadas de atraso: potência insuficiente, partes do circuito sem terra, cablagem envelhecida. É uma questão de segurança e também de sequência. Uma instalação elétrica nova é invasiva e tem de ser feita antes dos acabamentos, e é exatamente por isso que convém saber dela antes de planear a remodelação, e não a meio dela.

As coisas pequenas que contam uma história grande

Algumas das descobertas mais úteis são minúsculas. Um tubo de esgoto flexível canelado por baixo de um lava-loiça: barato, propenso a entupir e a falhar devagar, e origem clássica da infiltração que aparece como mancha no teto do vizinho. Um compressor de ar condicionado fechado numa caixa sem ventilação, a cozer-se lentamente e a encurtar a própria vida. Um tubo de condensados a atravessar a fachada e deixado assim. Portadas a arrastar no chão e a abrir sulcos fundos nas tábuas. Nenhuma destas coisas, sozinha, impede a compra. Juntas, dizem-lhe como a casa foi realmente tratada, e isso vale mais do que qualquer item isolado.

Fissuras: quais é que importam

Todos os edifícios antigos têm fissuras e a maioria é ruído: craquelê fino no reboco, retração do estuque, o prédio simplesmente a ser velho. As que levo a sério comportam-se de outra maneira. Fissuras em escada que seguem as juntas de argamassa, fissuras mais largas numa ponta do que na outra, fissuras que se repetem dos dois lados da mesma parede, ou qualquer coisa nova por cima de uma reparação recente. Isso quer dizer movimento, e movimento quer dizer encontrar a causa, normalmente água no terreno, uma parede removida ou obras do vizinho, antes de orçamentar a cura. Reparar uma fissura sem diagnóstico só adia o problema, e normalmente encarece-o.

Novo não quer dizer bom: os defeitos que encontramos em obra acabada de fazer

Há a ideia confortável de que uma construção nova é uma compra segura. Acabou de ser feita, está impecável, não deve haver nada para ver. Nós vemos o interior destes imóveis todos os dias e novo não quer dizer bom. Alguns dos defeitos mais caros que encontramos estão em edifícios com pouco mais de um ano, escondidos atrás de reboco novo e tinta fresca. Os problemas em imóveis novos têm uma particularidade: os acabamentos são perfeitos por definição, e é precisamente esse o problema. Uma demão de tinta e um chão de cerâmica limpo escondem as partes da obra que foram feitas à pressa, poupadas ao máximo ou simplesmente mal feitas. O comprador vê o acabamento. Nós olhamos para como foi montado por baixo, porque é aí que o dinheiro se perde.

O defeito moderno clássico é a soleira à face: o pavimento exterior construído ao mesmo nível do chão interior, de modo que se passa do terraço para a sala sem degrau nem ressalto. Fica limpo, contemporâneo, e os compradores adoram. Feito sem caleira de drenagem e sem impermeabilização contínua, é um convite aberto para a água correr no sentido errado, para dentro. Basta uma chuvada atlântica forte, das muitas que o Porto e o norte apanham, e a água passa por baixo da porta. O mesmo padrão repete-se pela obra fora: membranas de impermeabilização que deviam ser contínuas interrompem-se nas junções difíceis, exatamente onde a água encontra caminho; pontes térmicas, onde o isolamento é cortado por uma viga ou pelo bordo da laje, aparecem mais tarde como pontos frios, condensação e bolor nos cantos de um edifício vendido como eficiente; coberturas planas e varandas desenhadas para o aspeto em vez de para escoar água; coberturas leves em painel sanduíche especificadas e montadas sem o cuidado que exigem. Nada disto se vê numa visita. Tudo isto custa caro quando se manifesta.

Uma lista de defeitos cosméticos, um lascado aqui, uma porta a prender ali, qualquer pessoa a consegue fazer e tem o seu lugar. Mas os defeitos que custam dinheiro a sério estão dentro da estrutura, e para os apanhar é preciso alguém que saiba como o edifício devia ter sido montado. Há ainda uma razão prática para não esperar: uma obra nova vem com um prazo em que os defeitos são da responsabilidade do promotor, e uma vistoria feita cedo dá-lhe uma lista documentada para o obrigar a corrigir enquanto esse prazo está aberto. Se deixar passar, o custo transfere-se discretamente para si.

Cosmético, manutenção ou grave?

Quase nada disto devia impedir a compra. A maioria dos imóveis tem uma mistura de itens cosméticos, manutenção normal e, de vez em quando, um risco a sério, e a maior parte dos problemas resolve-se. O propósito de uma vistoria independente é separar os defeitos comuns numa casa antiga nessas três pilhas, pôr um custo realista em cada uma e dizer-lhe qual é qual, para que o preço que paga corresponda à casa que está realmente a comprar e não à das fotografias. É isso que a nossa vistoria pré-compra faz.

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