No fim da visita de entrega de uma casa nova em Portugal, alguém lhe vai estender um documento e uma caneta. O documento é o auto de receção, o registo formal de que recebeu o imóvel. Pela forma como a maioria das entregas é conduzida, espera-se que o leia, concorde e assine de pé, na cozinha nova, enquanto o comercial olha para o relógio.
Vai receber as chaves de uma casa nova? Vistoria de entrega antes de assinar o auto de receção, desde 590€ + IVA: câmara térmica, todos os sistemas testados, lista de defeitos pronta para o promotor. Os defeitos apareceram depois de entrar? Documentamo-los para a reclamação de garantia.
Já estive em muitas dessas cozinhas. Aqui fica o que esse documento é de facto, porque importa mais do que quase tudo o resto que vai assinar nesse mês, e como o tratar como deve ser.
O que é o documento
O auto de receção (também aparece como auto de entrega, ou simplesmente como a ata da receção de obra) regista duas coisas: que o imóvel lhe foi entregue, e em que estado foi entregue. Parece administrativo. Não é.
Pense nele como a fotografia do "antes" para qualquer discussão que venha a ter com o promotor. A partir do momento em que assina, a conversa muda de lado: tudo o que estiver mal no imóvel e escrito nesse documento é um defeito de que o promotor foi notificado, por escrito, na entrega, com data, assinatura e no formulário dele. Tudo o que estiver mal e não estiver escrito passa a ser uma discussão sobre quando é que o dano aconteceu e quem o causou. Aquela lasca no vidro já lá estava na entrega, ou foi a empresa de mudanças? Sabe a resposta. Prová-la é outra coisa.
Mais uma coisa a ter presente: o formulário foi redigido pelo advogado do promotor. Não foi escrito para o proteger a si. Há versões perfeitamente justas; há versões com uma redação em que recebe o imóvel "em bom estado" em termos mais amplos do que alguma vez aceitaria de forma consciente. Peça ao seu advogado para ver o texto antes da visita. Antes, não depois, porque o momento de negociar o que o formulário diz não é com o comercial a estender-lhe a caneta. São cinco minutos de trabalho para um advogado e valem cada cêntimo.
As três regras
Tudo o que sei sobre lidar com este documento resume-se a três regras.
Regra um: nunca assinar no fim de uma visita apressada. A visita e a assinatura são tratadas como um único evento, e não deviam ser. Primeiro inspeciona-se, a sério e ao seu ritmo, e assina-se depois. O comercial terá reservado vinte minutos para a sua visita. Leve noventa. Ninguém o pode apressar na receção da maior compra da sua vida, e um comercial que tenta está a dizer-lhe alguma coisa sobre como o promotor trata os compradores que não fazem frente.
Regra dois: todos os defeitos vão para o documento antes da sua assinatura. Todos. O vidro riscado, os azulejos ocos, a tomada que não funciona, o estore que prende, a falha de silicone no canto do duche. Se o formulário não tem espaço, os defeitos vão para uma lista em anexo, assinada pelas duas partes e referida no próprio auto, para que os dois documentos fiquem legalmente ligados. Um defeito numa lista à parte, sem referência no auto, vale pouco mais do que um defeito dito em voz alta.
Regra três: "não se preocupe, nós tratamos disso" vai para o papel na mesma. Vai ouvir isto, normalmente com simpatia, sobre pelo menos uma coisa que encontrar. Ótimo. Escreva na mesma. Um promotor sério não se importa de ver o item na lista, porque ia corrigi-lo de qualquer forma. Um promotor que se irrita por ter de escrever uma coisa que acabou de prometer corrigir acabou de lhe dizer quanto vale a promessa. De uma maneira ou de outra, fica a saber algo útil.
"Com reservas": a expressão que faz o trabalho
Se levar uma única expressão para a entrega, que seja esta: assinar com reservas. É a diferença entre recusar assinar (o que trava o processo e raramente o ajuda) e assinar uma aceitação limpa (o que só ajuda o promotor).
Assinar com reservas, com a lista de defeitos escrita no documento ou anexada a ele, quer dizer que a entrega avança, a escritura pode ser feita, as chaves mudam de mãos, mas o registo mostra que aceitou o imóvel sob condição de os defeitos listados serem corrigidos. Não está a bloquear a compra. Está a recusar fingir que o imóvel é uma coisa que não é. Essa distinção é o jogo todo.
Na prática, ao lado da sua assinatura ou no campo de observações, os defeitos ficam listados ou o anexo fica referido, e a aceitação é expressamente feita com reservas quanto a esses itens. O seu advogado terá uma redação preferida. É exatamente o tipo de linha que vale a pena combinar com ele antes da visita.
Como é quando é bem feito
A versão a que tento levar todos os clientes, quer nos contratem quer façam sozinhos:
O comprador chega com o contrato e a especificação de acabamentos, o caderno de encargos, porque o padrão de comparação é o que foi prometido e não o que parece bonito. Percorre a fração durante hora e meia a testar tudo o que mexe: cada torneira, cada tomada, cada janela, cada porta, duas vezes. Os defeitos vão sendo marcados com fita de pintor à medida que aparecem e fotografados com alguma coisa no enquadramento para dar escala. No fim há uma lista. Numa fração nova típica são dezenas de itens, a maioria pequenos, meia dúzia que importam.
Essa lista vai para o auto de receção ou para um anexo assinado e referido. O comprador assina com reservas. As cópias de tudo, o auto, o anexo, as fotografias, seguem para o advogado no próprio dia, e o advogado envia ao promotor uma carta de notificação de defeitos para que o registo exista no processo que conta.
Depois acontecem as correções, e esta é a parte que a maioria dos compradores só percebe depois de a ver: correções acordadas antes da escritura, com os últimos 70 a 80 por cento do preço ainda na conta do comprador, acontecem a uma velocidade que surpreende. A mesma lista entregue três meses depois da escritura é um ano de correspondência. O documento é o mesmo. A alavanca é que não.
O que o auto de receção não consegue fazer
O auto de receção regista o que encontrou. Não consegue registar o que não conseguiu ver, e numa obra nova a categoria cara de defeito costuma ser invisível na entrega. Isolamento em falta dentro de uma parede acabada, humidade já instalada numa betonilha por causa de uma fuga lenta, pontes térmicas que vão criar condensação e bolor no janeiro seguinte: nada disto aparece numa visita, tudo isto aparece numa câmara térmica. A disciplina de papelada deste artigo protege-o em tudo o que é visível. A categoria invisível precisa de equipamento, e isso é outro artigo e, francamente, outro tipo de vistoria.
O documento também não é o fim dos seus direitos. Os prazos legais de garantia contra defeitos continuam para lá da entrega, com janelas e datas que dependem do seu contrato e da natureza do defeito. Confirme os detalhes com o seu advogado e não com a internet, este artigo incluído. Mas trate essas garantias como a rede de segurança. O plano é apanhar o defeito, escrevê-lo e tê-lo corrigido enquanto o seu dinheiro ainda está a negociar por si.
A versão curta
O auto de receção é a sua prova, redigida pelo advogado do outro lado e assinada no momento de maior pressão de tempo. Por isso, tire a pressão de tempo: primeiro inspecionar, depois assinar; todos os defeitos por escrito antes de a caneta mexer; assinar com reservas com a lista anexada; cópias para o advogado no próprio dia. Vinte minutos cuidadosos de papelada no fim de uma visita de noventa minutos. É essa a disciplina toda, e vale mais do que qualquer cláusula do seu contrato.
Vai receber as chaves de uma casa nova?
Inspecionamos antes de assinar o auto de receção, enquanto o pagamento final ainda é seu. Câmara térmica, todos os sistemas testados, uma lista de defeitos a que o promotor tem de responder e uma carta para o seu advogado. Desde 590€ + IVA.
Já entrou e os defeitos estão a aparecer? Fale connosco: um relatório de defeitos escrito é a base de qualquer reclamação de garantia.
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