Como pagar ao empreiteiro sem pagar à frente da obra

A forma mais comum de um dono de obra perder dinheiro numa obra em Portugal não é fraude. É pagar trabalho que ainda não foi feito, segundo um plano de pagamentos que outra pessoa escreveu, sem ninguém a verificar. Acontece devagar, acontece com boa educação, e quando se torna óbvio já se pagou setenta por cento de uma obra que está quarenta por cento construída. Como pagar ao empreiteiro sem adiantar dinheiro à obra resume-se a pagamentos por fases que signifiquem alguma coisa, e a pô-los no contrato.

Tem um orçamento na mão? Revisão de Orçamento: o que está incluído, o que falta, como estão montados os pagamentos. Notas escritas em 48 horas, 220€ + IVA. Prefere não fazer a consulta sozinho? A gestão de obra procura e verifica os empreiteiros e acompanha a obra.

Como se fica adiantado sem dar por isso

Um plano de pagamentos típico apresentado ao dono de obra é mais ou menos assim: trinta por cento para começar, trinta no início da primeira fase das instalações, trinta na segunda fase, dez na conclusão. Parece razoável. O problema é que nenhuma destas palavras significa algo que se possa medir. O que é «início da primeira fase das instalações»? Um eletricista a passar um cabo numa parede numa sexta-feira à tarde, tecnicamente, já iniciou. E assim chega a fatura, não parece descabida, paga-se, e já se está uma fase à frente do edifício.

Faça isso três vezes e a aritmética vira-se contra si com força. A partir do momento em que o dinheiro pago ultrapassa o trabalho que está em pé na obra, a alavanca desapareceu. Se o empreiteiro se vai embora, pára, ou fica ocupado numa obra que lhe paga melhor, quem fica com o prejuízo é o dono de obra. E se vive noutra cidade ou noutro país, fica com ele à distância, num sistema judicial em que correr atrás de uma pequena Lda. nos tribunais demora anos e muitas vezes acaba sem nada para recuperar.

A regra: o dinheiro segue o trabalho inspecionado

A solução é pouco vistosa e funciona. Cada pagamento fica ligado a uma fase definida, física, que se pode inspecionar. E o dinheiro só é libertado quando alguém esteve em frente a esse trabalho e o deu como feito.

Não «primeira fase das instalações iniciada». Em vez disso: primeira fase das instalações concluída em toda a casa, cabos e tubagens passados e testados, fotografados, inspecionados e aprovados. Isso é um facto que alguém pode confirmar ou desmentir. A outra versão é uma opinião.

As fases com que trabalhamos na maioria das obras, adaptadas ao que está de facto a ser construído:

• Estaleiro e trabalhos preparatórios
• Fundações e trabalhos antes da laje térrea
• Estrutura, antes de fechar
• Cobertura e edifício estanque
• Primeira fase das instalações concluída
• Antes do reboco
• Segunda fase das instalações concluída
• Conclusão da obra
• Lista de defeitos resolvida e retenção libertada

Guarde uma retenção

Guarde uma percentagem na conclusão da obra, normalmente cinco por cento, e liberte-a só quando a lista de defeitos estiver resolvida. Parece pouco. É a ferramenta mais eficaz que tem para conseguir que uma obra seja acabada em vez de abandonada a noventa e cinco por cento, que é onde as obras vão morrer. Os últimos cinco por cento de uma obra são o trabalho chato e pouco rentável: a porta que prende, o azulejo saído, a guarnição que nunca foi acertada. Ninguém volta por boa vontade. Voltam pela retenção.

Sinal: o que é justo e o que faz de si um alvo

Um sinal com algum peso é normal e legítimo em Portugal. Os materiais são caros e o empreiteiro adianta esses custos. Um empreiteiro que não pede nada deve preocupá-lo tanto como um que pede tudo. O que não é normal é uma quantia grande, muitas vezes sugerida em dinheiro vivo, a um empreiteiro que conheceu na semana passada, sem nada assinado.

Portanto: verifique a empresa antes de qualquer dinheiro mudar de mãos, pague por transferência bancária contra fatura e contrato assinado, e faça o sinal proporcional aos materiais que vão mesmo ser comprados no arranque da obra, e não uma percentagem redonda do contrato inteiro tirada do ar.

Confira a fatura com o edifício, não com o cronograma

Quando chega um auto de medição ou uma fatura, a pergunta nunca é «já estamos na fase em que este pagamento vence?». É «o trabalho que este pagamento cobre está mesmo construído?». As duas coisas separam-se mais vezes do que as pessoas esperam, e quase nunca a favor do dono de obra.

É também o momento de olhar para tudo o que está prestes a ficar tapado. Depois de o reboco estar posto, o que fica atrás dele é problema de alguém daqui a cinco anos, e é caro de provar. Inspecionamos antes do reboco com câmara térmica e medidor de humidade precisamente por isso: é o último momento em que uma reparação barata ainda é barata.

Ponha-o no contrato, não na conversa

Tudo isto vale muito pouco combinado de boca e vale muito escrito no contrato de empreitada antes de alguém começar: as fases definidas em termos físicos, os valores de cada uma, a exigência de aprovação antes de libertar o pagamento, a retenção e quando é libertada, e o que acontece se o prazo derrapar. Os empreiteiros que tencionam fazer o trabalho como deve ser raramente se opõem a alguma destas coisas. A reação que recebe quando propõe pagamentos por fases com aprovação diz-lhe bastante sobre com quem está a lidar.

Se não está lá

Nada disto funciona se não houver ninguém na obra para inspecionar. Um plano de pagamentos ligado a aprovações vale o que valer a pessoa que aprova. Se essa pessoa for o empreiteiro, limitou-se a escrever o problema com mais pormenor.

É por isso que conferimos os autos de medição e as faturas do empreiteiro antes de os nossos clientes libertarem o que quer que seja, e ligamos cada pagamento a uma fase que nós próprios inspecionámos. Se não está construído, não é pago. Não recebemos comissão do empreiteiro, e é isso que dá valor a essa aprovação.

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