O empreiteiro abandonou a obra. E agora?

Começa com uma semana calma. Depois as respostas ficam mais curtas, depois param, e numa segunda-feira não aparece ninguém. Liga e a chamada toca. Volta a ligar na quinta e já não toca. Se o empreiteiro abandonou a obra e é aí que está, há duas coisas a dizer antes de tudo o resto. Não fez nenhuma asneira fora do comum, e está longe de ser o único, ligam-nos por causa disto mais do que antes. E a forma mais rápida de perder ainda mais dinheiro é ficar quieto à espera que ele volte. Agir depressa não é o mesmo que entrar em pânico.

A construir ou a remodelar à distância? Somos o seu representante na obra: verificamos e consultamos empreiteiros, acompanhamos os trabalhos e as faturas, tratamos com a Câmara. Gestão de obra, preço por projeto. Ainda não comprou? Vistoria primeiro, desde 490€ + IVA.

O que acontece de facto quando um empreiteiro se vai embora

Raramente é dramático e quase nunca é anunciado. Na maior parte dos casos o dinheiro acabou do lado dele. Foi pago adiantado em relação ao trabalho da sua obra, o que é normal em Portugal e é grande parte do problema, e gastou-o a acabar a obra de outra pessoa. Agora precisa de um sinal de um cliente novo para poder voltar à sua. Às vezes a empresa está mesmo a fechar, às vezes é mais perto de deliberado, e do sítio onde está as duas coisas parecem iguais.

Fica com isto nas mãos.

Pagou mais do que existe. Quase sempre. Os planos de pagamento por cá costumam ser carregados à cabeça e raramente estão ligados a uma fase que alguém independente tenha verificado, por isso quando a obra para há normalmente uma diferença entre o que saiu da sua conta e o que está de pé em estaleiro. Essa diferença é o número de que tudo o resto depende, e nesta altura quase ninguém a sabe.

A licença não parou quando ele parou. Se a obra corre ao abrigo de uma licença de obras ou de uma comunicação prévia, tem um prazo de execução com uma data. Esse relógio continua a andar durante os meses em que a obra está parada. Há prorrogações e normalmente são concedidas, mas têm de ser pedidas, e o processo está em seu nome e não no dele. Confirme as datas do seu próprio título, e onde não tiver a certeza, pergunte diretamente à Câmara em vez de trabalhar com o que lhe disseram no início.

Pode não haver ninguém tecnicamente responsável. Obras licenciadas têm um diretor de obra nomeado, um técnico habilitado que responde pela forma como a coisa é executada. Se o seu foi indicado pelo empreiteiro e o empreiteiro desapareceu, pode estar sentado num estaleiro sem técnico responsável associado. Parece um problema de papelada até ao fim da obra, altura em que se transforma num problema de licença de utilização e o impede de usar ou vender o edifício.

O trabalho meio feito está a andar para trás. Telhado aberto, alvenaria à vista, roços abertos à espera das redes, betonilha sem nada por cima, um andaime que continua a ser-lhe faturado. No norte, um inverno numa obra parada faz estragos reais e caros. Madeira que estava boa em setembro não está boa em fevereiro.

A primeira semana

Pare de pagar. Parece demasiado óbvio para escrever, e depois conhece-se quem manteve uma transferência permanente durante dois meses porque estava a tentar manter o empreiteiro bem-disposto para o trazer de volta. Se o trabalho parou, o dinheiro para.

Ponha o estaleiro seco e fechado. É a única despesa que vale a pena fazer antes de perceber o que quer que seja. Cubra o telhado com lona, feche os vãos com placas, mude as fechaduras se as únicas chaves estão com uma equipa que não vai voltar. É uma conta pequena ao lado do que custa um inverno molhado.

Depois escreva tudo enquanto está fresco. O último dia em que alguém trabalhou, quem disse o quê e quando, cada mensagem e cada nota de voz guardada em vez de apagada. Fotografe o estaleiro inteiro, cada divisão, cada alçado, os contadores, as pilhas de material. Assim que outra pessoa toca no edifício, esse momento desaparece para sempre.

Junte a papelada numa pasta: contrato, todas as faturas, todos os comprovativos de pagamento, a licença ou a comunicação prévia, os desenhos, o caderno de encargos se alguma vez o teve. Metade das pessoas que nos ligam não consegue dizer de imediato o que assinou. Não é crítica. É o que acontece quando os documentos chegam espalhados por nove meses de email.

Fale com um advogado em vez de um grupo de Facebook. Se há dinheiro em disputa ou um contrato a fazer cumprir, isso é trabalho jurídico e pertence a alguém habilitado. Mas um advogado sem posição técnica de onde argumentar trabalha com uma mão atada. A coisa mais forte que lhe pode entregar é um registo independente do que foi construído, do que valia e do que foi pago por isso.

E não deixe que o estaleiro seja esvaziado. Materiais que já pagou têm o hábito de sair na traseira de uma carrinha enquanto toda a gente ainda está a ser educada sobre se o empreiteiro volta ou não.

O que uma avaliação independente cobre

O objetivo não é o documento. É trocar uma névoa de suposições por uma posição com que se pode agir, e divide-se em três partes.

A obra em si, medida. O que está fisicamente feito, divisão a divisão e elemento a elemento. O que está construído dentro da norma e o que tem de sair, que em obras abandonadas é normalmente uma proporção mais pequena do que o dono teme e nunca é zero. O que foi testado ou certificado, eletricidade, canalização, qualquer coisa estrutural, e o que foi fechado sem prova nenhuma por trás. Esta última categoria é a cara, porque trabalho que não se consegue verificar tem de ser tratado como trabalho que pode estar errado.

O papel, conciliado com ela. O âmbito do contrato contra as faturas, as faturas contra os pagamentos, e tudo isso contra o que está de facto de pé. Estado e datas da licença. Quem está nomeado como diretor de obra e se essa nomeação sobrevive à saída do empreiteiro.

Depois a posição, por escrito. O que se aproveita. Quanto custa concluir os trabalhos que faltam como deve ser. Onde está o dinheiro entre as duas partes, dito como facto técnico e não como opinião jurídica. O seu advogado pega nisso e faz o que os advogados fazem com isso.

Como a obra se acaba

Quando sabe onde está, há dois caminhos, e os dois partem do mesmo documento.

Pode pôr os trabalhos que faltam a concurso. Isso significa definir bem o que falta, levá-lo a empreiteiros que foram verificados e não apenas recomendados, e nivelar os preços que voltam para perceber porque diferem. Convém saber de antemão: qualquer empreiteiro decente a orçamentar a obra meio feita de outro vai carregar o preço. Está a herdar trabalho que não fez e não vê, e vai cobrar esse risco. Uma posição documentada, aberta e verificada é o que tira a maior parte desse prémio do número, e é essa a razão comercial para fazer a avaliação antes do concurso e não depois.

Ou a obra é retomada diretamente e acabada por equipas que já trabalham juntas, o que tende a servir as obras mais pequenas e os donos que simplesmente já não aguentam gerir mais nada.

Seja como for, a parte em que vale a pena insistir daqui para a frente é a parte que faltou da primeira vez. Pagamentos ligados a fases que alguém independente verificou mesmo. Nada libertado à frente do trabalho. Não é uma ideia sofisticada e é a única coisa que teria impedido a maior parte destas obras de correrem como correram.

Leitura relacionada: porque é que três orçamentos nunca são comparáveis, como pagar a um empreiteiro em Portugal e quem está realmente a contratar.

← Todos os artigos · Read this in English