O CPCV (contrato-promessa de compra e venda) é o contrato assinado entre a proposta e a escritura. É onde o sinal é pago e onde a margem para desistir fica muito mais pequena. Quase tudo o que um comprador ainda pode mudar, muda antes desta assinatura. Por isso, o que verificar antes de assinar importa mais aqui do que em qualquer outra fase da compra.
Já encontrou o imóvel? Inspecionamo-lo antes de assinar. Vistoria pré-compra desde 490€ + IVA, relatório em 24 a 48 horas. Indeciso entre dois ou três? O Aconselhamento Imobiliário inspeciona e orçamenta todos.
Porque é que o CPCV importa
O adiantamento é normalmente pago como sinal. Pelo artigo 442.º do Código Civil, se o comprador desiste o vendedor fica com ele, e se o vendedor desiste devolve-o em dobro. Sinais de 10 a 20 por cento são comuns, às vezes mais. Numa casa de 400.000€, 10 por cento são 40.000€ que dependem do que sabia quando assinou.
Uma vistoria depois do CPCV continua a dizer-lhe o que está a comprar. Só lhe dá muito menos com que negociar.
O edifício
Marque a vistoria antes de assinar. Olhamos para o telhado e as platibandas, humidade, movimento estrutural, soalhos e vigas de madeira, instalação elétrica, canalização, esgotos e janelas, e num apartamento também para as partes comuns. Cada achado relevante vem com um intervalo de custo, para que veja quais os problemas que pesam no preço e quais são manutenção.
Normalmente conseguimos estar no local cinco a sete dias depois da marcação. O relatório segue em 24 a 48 horas, ou no próprio dia com a opção de entrega no dia (150€ + IVA).
Os documentos que o seu advogado deve ter
- Certidão permanente do registo predial: quem é o dono, e hipotecas ou ónus que existam.
- Caderneta predial: compare as áreas e as divisões com o que está realmente lá.
- Título ou autorização de utilização: desde 1 de outubro de 2026 a escritura tem de dizer se existe. Veja o que o DL 108/2026 mudou.
- Certificado energético: obrigatório para a venda.
- Ficha técnica da habitação, nas casas mais recentes, se existir.
- Num apartamento: as atas do condomínio dos últimos dois ou três anos, obras aprovadas, o saldo do fundo de reserva e a declaração do administrador sobre dívidas em aberto. Aqui está porque isso importa.
Ponha a vistoria no contrato
Se não conseguir fazer a vistoria antes de assinar, não assine um contrato-promessa de compra e venda que não lhe deixe saída. Peça ao seu advogado para o tornar condicional: um número definido de dias para uma vistoria, e o direito de renegociar ou desistir com devolução do sinal se ela encontrar defeitos acima de um valor acordado. Alguns vendedores vão recusar. Aí decide se faz a vistoria à pressa antes de assinar ou se deixa o imóvel seguir.
Se o prazo é apertado
Quando a marcação vem com a data do CPCV, dizemos logo se conseguimos ou não chegar a tempo. As vagas perto das datas de assinatura são as primeiras a esgotar, por isso convém marcar assim que há uma data e não esperar pela papelada. Não precisa de estar em Portugal: tratamos do acesso, fazemos a vistoria, enviamos o relatório e passamos por ele consigo numa chamada.
Há um relatório real disponível para ver o formato, e a página da vistoria pré-compra descreve o que fica coberto.
Informação geral, não aconselhamento jurídico. Quem redige e revê o CPCV é o seu advogado.
Vai comprar casa em Portugal?
Percorremos o imóvel antes de assinar: telhado, humidade, estrutura, eletricidade e canalização. Cada achado leva um intervalo de custo, e a remodelação que planeia também. Desde 490€ + IVA, relatório escrito em 24 a 48 horas.
Já é dono? Revisão do orçamento do empreiteiro, 220€ + IVA, ou gestão de obra se não está cá para a acompanhar.
Ou fale com o Brad por WhatsApp. Resposta no próprio dia.