O Decreto-Lei 108/2026 entrou em vigor a 1 de outubro de 2026. É a segunda grande alteração ao licenciamento em Portugal em menos de três anos, depois do Simplex de 2024, e muda o que tem de constar na escritura quando se compra. Não muda quem verifica o edifício. Para quem vai comprar casa a partir de 1 de outubro de 2026, o que muda com o DL 108/2026 está no papel, e esse trabalho de verificar o que está construído continua a ser do comprador.
Já encontrou o imóvel? Inspecionamo-lo antes de assinar. Vistoria pré-compra desde 490€ + IVA, relatório em 24 a 48 horas. Indeciso entre dois ou três? O Aconselhamento Imobiliário inspeciona e orçamenta todos.
O que diz a lei
O DL 108/2026 foi publicado a 29 de maio de 2026 e altera o RJUE, a principal lei do licenciamento e da construção. A entrada em vigor foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo DL 155-B/2026. Duas partes do novo artigo 4.º-A interessam mais a quem compra.
O título de utilização passa agora automaticamente para o novo proprietário com o imóvel. E qualquer escritura que transmita um edifício, um lote ou uma fração tem de declarar que o título urbanístico existe, ou trazer a declaração do vendedor de que o tem ou não o tem. Sem isso, a venda pode ser anulada.
Tanto quanto percebemos, e como os escritórios de advogados que leram o decreto têm dito, um imóvel sem título continua a poder ser vendido. A escritura tem apenas de o dizer. O seu advogado confirma como se aplica à sua compra.
Como se liga ao que mudou em 2024
O Simplex de 2024 (DL 10/2024) deixou de exigir a apresentação da licença ou autorização de utilização e da ficha técnica da habitação na escritura. Durante mais de dois anos, muitas vendas passaram sem ninguém as pedir. O DL 108/2026 volta a pôr uma declaração na escritura. É uma declaração sobre papéis, e quem a faz é o vendedor.
O que a escritura continua sem lhe dizer
Um título diz que um edifício foi licenciado. Não diz nada sobre se o edifício onde está é o que foi licenciado. A diferença é comum: um anexo nas traseiras, uma marquise fechada, um sótão ou uma garagem transformados em quarto, uma piscina ou um anexo acrescentados mais tarde, paredes interiores deitadas abaixo. Numa casa que já teve dois ou três donos, parte disso é normal. Parte disso é cara.
Legalizar obras não licenciadas pode significar um arquiteto, um engenheiro, meses de idas e voltas com a Câmara Municipal e taxas antes de qualquer obra começar. Onde a obra não consegue cumprir as regras atuais, a única saída pode ser demoli-la. Se descobre isto depois da escritura, é a si que cabe pagar.
O que fazer antes de assinar o CPCV
- Peça ao vendedor ou ao agente o título ou alvará de utilização (número e data), a caderneta predial e a certidão permanente.
- Peça ao seu advogado que requeira à Câmara as plantas aprovadas (o processo de obra). Mostram o que foi licenciado.
- Mande inspecionar o edifício contra essas plantas. Tudo o que está no local e não está nelas fica anotado, com o que seria preciso para resolver.
- Se algo não bate certo, faça o CPCV depender da resolução, ou tire-o do preço.
A nossa vistoria pré-compra confere o que está no local com as plantas e a caderneta que nos conseguir dar. Somos construtores, por isso normalmente distinguimos um acrescento bem construído de uma obra de fim de semana, e damos um custo aproximado para o pôr em ordem. Se pode ser licenciado é uma pergunta para o seu advogado e para a Câmara.
Mais contexto: o que as alterações de 2024 significaram para quem compra. Antes de assinar o que quer que seja, leia o que verificar antes do CPCV.
Informação geral, não aconselhamento jurídico. Confirme com um advogado como o DL 108/2026 se aplica à sua compra.
Fontes: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio; Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho; Decreto-Lei n.º 10/2024.
Vai comprar casa em Portugal?
Percorremos o imóvel antes de assinar: telhado, humidade, estrutura, eletricidade e canalização. Cada achado leva um intervalo de custo, e a remodelação que planeia também. Desde 490€ + IVA, relatório escrito em 24 a 48 horas.
Já é dono? Revisão do orçamento do empreiteiro, 220€ + IVA, ou gestão de obra se não está cá para a acompanhar.
Ou fale com o Brad por WhatsApp. Resposta no próprio dia.