Em 2024 Portugal fez a maior reforma das regras de urbanismo e construção numa geração, o chamado Simplex urbanístico. A bandeira era a simplificação: licenças mais rápidas, menos burocracia, menos papéis entre o dono e a obra. Essa parte é bem-vinda. Mas há uma consequência mais discreta que pesa muito para quem está a comprar casa, e que as plataformas que falam do assunto costumam saltar. Esta é a leitura de um construtor sobre o que mudou para compradores.
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Atualização, outubro de 2026: o Decreto-Lei 108/2026 entrou em vigor a 1 de outubro de 2026. A escritura passou a ter de declarar se o edifício tem título urbanístico. Leia o que o DL 108/2026 muda para quem compra.
O que mudou, em termos simples
A reforma retirou do sistema boa parte do controlo prévio para acelerar as coisas. Onde o processo antigo contava com a Câmara Municipal e com os notários para apanhar problemas antes de um negócio ou de uma obra avançar, o novo passa mais responsabilidade para os donos e para os técnicos que contratam, e confia que os papéis se corrigem depois do facto, e não antes. A licença de utilização deixou de ter de ser apresentada na escritura, e a autorização de utilização passou a assentar no termo de responsabilidade dos técnicos, sem vistoria municipal obrigatória. Para um projeto simples, com tudo em ordem, é de facto mais rápido e menos penoso.
A contrapartida é que a rede de segurança que se interpunha entre o comprador e uma má surpresa ficou mais fina. A mecânica jurídica exata interessa e é pergunta para o seu advogado, não para o construtor. Mas a direção prática é clara: o ónus de saber o que está a comprar está agora mais do seu lado.
Porque é que isto cai em cima do comprador
O problema que a reforma agrava em vez de resolver é este. Uma enorme quantidade de imóveis em Portugal foi alterada ao longo dos anos: uma ampliação aqui, um sótão convertido ali, uma varanda fechada, uma piscina que apareceu sem papéis. Nem tudo o que existe no terreno foi alguma vez aprovado, e o registo oficial nem sempre corresponde ao edifício que tem à frente.
A caderneta predial, o documento das Finanças que descreve o imóvel, diz muitas vezes uma coisa enquanto o edifício diz outra. Num sistema com menos controlo prévio, essa diferença pode passar até à escritura e tornar-se problema seu no dia em que é dono. Se mais tarde quiser vender, ou fazer obras, a distância entre o que está aprovado e o que lá está tem de ser resolvida. E é aí que fica caro.
Quanto custa regularizar obras sem licença
Pôr em ordem obras não licenciadas é um processo chamado legalização, e não é rápido nem barato. Consoante o que foi feito e o quanto bate de frente com as regras atuais, pode arrastar-se por muitos meses e custar milhares de euros em honorários de técnicos antes de se tocar num tijolo. Nos piores casos, a única via para a conformidade é desfazer a obra. Quem é apanhado por isto são os compradores que não fizeram diligência nenhuma, porque não faziam ideia de que a discrepância existia até ela travar uma venda ou uma licença mais à frente.
O que fazer
A reforma não muda os fundamentos de quem se quer proteger. Se alguma coisa, sobe a parada. Duas coisas andam juntas. O advogado trata da diligência jurídica: verificar se o que está registado corresponde ao que está licenciado, se a licença de utilização está em ordem, se há dívidas ou ónus. E uma vistoria técnica ao imóvel trata do lado físico: verificar se o que está registado corresponde ao que está construído, apontar a ampliação que não consta de nenhuma planta, a conversão que nunca foi aprovada, a alteração estrutural que ninguém documentou. As duas em conjunto é que o mantêm fora de sarilhos. Uma sem a outra deixa um buraco.
Um construtor que lê o edifício contra os papéis dá pelas coisas que não batem certo, porque sabemos o aspeto que tem uma obra licenciada e o aspeto que tem uma ampliação feita num fim de semana. A diferença costuma estar escrita por toda a construção.
Mais rápido para construir, mais risco para quem compra
O Simplex urbanístico de 2024 tornou mais rápido construir em Portugal, e isso é bom. Também passaram mais risco para quem compra e para quem é dono de imóveis, e isso merece respeito. Quem sai a ganhar são os compradores que fazem o trabalho de casa antes de assinar: diligência jurídica e uma vistoria independente, sempre. Nós tratamos da metade física, no Porto e no norte, e dizemos-lhe o que o edifício é de facto, independentemente do que os papéis afirmam. Se há uma remodelação no horizonte, convém também ler quanto custam realmente as obras antes de se comprometer.
Este artigo é informação geral, não aconselhamento jurídico. A forma como as reformas de 2024 se aplicam a um imóvel concreto deve ser confirmada com um advogado português.
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