As fotografias do anúncio são tiradas num dia de sol, depois de uma demão de tinta, com a mobília arrastada para tapar o que precisa de ser tapado. É normal e normalmente não é desonesto. Mas significa que as coisas que custam dinheiro a sério raramente aparecem até alguém as ir procurar. Estes são defeitos encontrados em vistorias que fizemos para compradores este ano, com a fotografia do relatório e os custos de reparação reais que demos ao cliente.
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Moradas e nomes ficam de fora. As casas vão de uma quinta de granito remodelada na serra a um apartamento de último andar remodelado há pouco tempo.
1. Uma quinta de granito sem uma única caleira
Uma casa de pedra bem remodelada, com estrutura de telhado sã e bons ossos. O problema era simples: nenhuma caleira nem tubo de queda em telhado nenhum, e um caminho do lado de cima que descia para a casa sem nenhuma grelha a apanhar a água. Toda essa água chegava à base das paredes do lado da rua. Por dentro, havia uma faixa de reboco solto e manchado de sais logo acima do embasamento de granito nas divisões desse lado.
Paredes de granito daquela idade aguentam bem a chuva vinda de cima. O que as estraga é a água parada na base. A remodelação tinha acrescentado um pano interior isolado, por isso a parede seca agora mais devagar do que foi feita para secar, o que piora o problema da base em vez de o melhorar.
O que orçamentámos: 10.500€ a 17.500€ para caleiras, tubos de queda e um dreno francês ao longo do caminho, depois 2.000€ a 4.000€ para reparar o reboco quando as paredes tivessem secado. A ordem importa. Rebocar uma parede que ainda está a ser molhada é dinheiro deitado fora.
2. Uma casa de pedra com telha assente diretamente na ripa
Uma casa de lavoura antiga em granito, em dois edifícios. A telha cerâmica estava assente diretamente nas ripas sobre as varas, sem subtelha por baixo, e não havia caleiras em nenhum alçado. Nos arrumos via-se a luz do dia através da cobertura. No quarto principal, bolor negro abria em leque pelo topo da parede exterior, mesmo abaixo do teto.
Uma única camada de telha sem nada por trás depende de cada telha e de cada junta. Quando a cobertura envelhece, a chuva batida pelo vento chega às ripas e às varas e escorre até ao topo da parede. Junte-se uma casa sem aquecimento e sem ventilação e a condensação assenta nos mesmos topos de parede frios.
O que orçamentámos: 24.000€ a 34.000€ para levantar e refazer o telhado com subtelha respirável, contra-ripa e isolamento, 3.500€ a 5.500€ para um sistema de águas pluviais, e uma verba provisória de 2.500€ a 5.000€ para reparações em madeira que não conseguíamos ver até a telha sair. A compra podia avançar na mesma. Só precisava de ser orçamentada como remodelação completa, com o telhado primeiro.
3. Tinta fresca sobre uma parede molhada num último andar
A sala tinha sido repintada, mas o padrão de humidade voltava a aparecer por cima. O dono dizia que a infiltração tinha sido resolvida. Lá em cima, na cobertura comum, a "resolução" era uma membrana líquida fina passada com rolo por cima do revestimento antigo. A rede de reforço via-se através da camada final, estava a fissurar na zona plana e a descolar na base dos remates verticais, e os tubos de ventilação tinham sido cortados e deixados como tocos abertos.
Pintar por cima de reboco húmido só o esconde. E como a cobertura é parte comum, a reparação a sério cabe ao condomínio, por isso o comprador não controla quando acontece.
O que orçamentámos: 3.500€ a 7.000€ para o comprador picar, deixar secar e rebocar por dentro. A cobertura em si era custo do condomínio, tipicamente 60€ a 120€ por m² para a refazer como deve ser, com o comprador a pagar a sua parte por permilagem. Em qualquer apartamento, peça os últimos três anos de atas do condomínio antes de assinar o CPCV. Há mais sobre como as ler em o apartamento que estava bem e o prédio que não estava.
4. Um telhado de fibrocimento com amianto no fim de vida
A chapa ondulada de fibrocimento ainda está em muitos telhados, barracões e garagens em Portugal, e tudo o que foi montado antes da proibição de 2005 deve ser tratado como contendo amianto até um laboratório dizer o contrário. Nesta casa a superfície tinha erodido até à fibra, várias chapas estavam fissuradas de lado a lado, uma tinha um buraco a atravessá-la, e alguém andava a trocar chapas falhadas por fibra de vidro transparente uma de cada vez. Alguém também tinha metido espuma expansiva na caleira interior para ela deixar de transbordar. Isso normalmente quer dizer que a caleira tem a pendente ao contrário. Não resolve nada.
Ao ar livre e deixado em paz não é motivo para pânico. Mas não pode ser pisado, lavado, furado nem remendado, e tem de sair como um trabalho único por um operador licenciado, com a obra comunicada à ACT com 30 dias de antecedência.
O que orçamentámos: 3.500€ a 5.400€ só para a remoção do amianto. O telhado novo completo ficou entre cerca de 13.000€ e 25.000€ consoante a especificação do painel, e até cerca de 30.000€ com o terraço contíguo impermeabilizado ao mesmo tempo.
5. Uma casa moderna com uma varanda sem caleira
Uma casa bem construída com cerca de vinte anos, sem nada de estrutural errado em lado nenhum. O telhado sobre a varanda do primeiro andar só a cobria em parte, e não havia caleira, por isso a parte aberta recebia a água. As juntas do capeamento de granito estavam abertas, os ralos meio entupidos e as vedações das caixilharias envelhecidas. A água chegava à base da parede atrás dos quartos. Na ponta tinha amolecido o pé de um aro de porta em madeira e manchado o chão por dentro.
O que orçamentámos: 3.500€ a 6.500€ para a varanda, e 1.800€ a 4.500€ para o aro da porta e o pavimento. Dinheiro pequeno numa casa destas, e uma base justa para um acerto modesto no preço, porque qualquer pessoa vê o estrago. Esta casa é o nosso relatório de exemplo publicado, se quiser ler o relatório inteiro.
6. Um último andar com água a descer da cobertura
Um apartamento remodelado há pouco tempo e com excelente aspeto. O sinal estava na janela do quarto e na parede da varanda ao lado, onde a tinta empolava. Ambas ficam diretamente sob a cobertura plana do prédio. Num apartamento de último andar este é o defeito que mais conta, porque a reparação é na cobertura comum e tem de ser o condomínio a encomendá-la.
O que orçamentámos: 600€ a 1.400€ para o comprador repor o interior, depois de o condomínio ter encontrado e resolvido a infiltração na origem.
7. Uma casa de banho nova com um extrator que não funciona
Mesmo apartamento. As casas de banho estavam bem acabadas, mas a junta entre o pavimento e o azulejo da parede tinha aberto, o silicone da base de duche estava descolorado e havia bolor ao longo da linha do teto. As grelhas de extração estavam instaladas. Nenhuma funcionava. Vapor sem saída condensa na superfície mais fria, e o bolor vai continuar a voltar depois de cada limpeza até o ar se mexer.
O que orçamentámos: 2.200€ a 3.800€ para refazer silicones e juntas nas casas de banho, e 500€ a 1.500€ para pôr a extração a funcionar, consoante seja a cablagem ou os ventiladores.
8. Ar condicionado acabado com uma lata de espuma
As unidades em si eram atuais e funcionavam. A instalação é que não estava acabada. Por dentro, uma tampa de calha tinha ficado por pôr, com os ligadores rápidos soltos e a bomba de condensados embrulhada em espuma expansiva. Por fora, o atravessamento da parede estava cheio de espuma à vista, que se degrada ao sol e passa a ser uma entrada de água.
O que orçamentámos: 700€ a 1.500€ para um instalador voltar, fechar as ligações, vedar o atravessamento como deve ser e fazer a manutenção ao sistema. Peça ao vendedor os registos de instalação e de gases fluorados.
9. Uma tomada pendurada de um azulejo partido
Um apartamento mais antigo com um quadro elétrico datado e uma mistura de proteções antigas, alguma cablagem solta e uma tomada arrancada de um azulejo partido. Pelo que conseguíamos ver, não precisava de instalação elétrica nova. Precisava de ter os perigos postos em segurança de imediato e de um quadro novo com disjuntor diferencial.
O que orçamentámos: 1.800€ a 3.500€ para quadro novo, proteção diferencial e correções com certificação, ou 6.000€ a 10.000€ para uma instalação elétrica nova se as paredes fossem abertas para uma remodelação de qualquer forma.
O que têm em comum
Nenhum destes era, por si só, motivo para desistir. A maioria era água a entrar onde não devia, e a maioria tinha uma ordem clara de reparação: parar a água primeiro, deixar secar, depois repor. O que mudaram foi o preço que o comprador devia pagar, o orçamento de que precisava depois das chaves, e as perguntas a fazer ao vendedor ou ao condomínio antes de assinar.
É para isso que serve uma vistoria. Quer saber do telhado antes do CPCV, enquanto ainda o pode usar na negociação. O relatório leva fotografias, leituras, custos de reparação reais e os pontos de negociação, em 24 a 48 horas.
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