Porque é que os telhados custam tanto

Todos os compradores abrem os armários da cozinha. Todos abrem uma torneira. Ninguém olha para o telhado, e o telhado é a componente mais cara de todo o edifício. Quando alguém finalmente pergunta quanto custa um telhado, a resposta surpreende, e a razão por que os telhados são caros tem pouco que ver com a telha.

Está a fazer contas para uma casa que vai comprar? A nossa vistoria pré-compra põe um intervalo de custo em cada achado, desde 490€ + IVA. Já é dono e tem um orçamento na mão? Revisão de Orçamento, 220€ + IVA. Não está cá para acompanhar a obra? Gestão de obra, preço por projeto.

Em parte é porque não se consegue. Não há acesso, não há escada, e o agente não vai arranjar uma. Em parte é porque um telhado não dá quase nada para ver da rua. Telha velha e telha nova têm a mesma cor, e um telhado com a estrutura podre por baixo é igual, visto do passeio, a um com trinta anos de vida pela frente. E em parte é porque as pessoas compram casas com a emoção. Apaixonam-se por uma sala. Ninguém se apaixona por um telhado.

Por isso fica por examinar até chover a sério, o que no Porto quer dizer um vento de oeste na horizontal em novembro, e aí passa a ser a única coisa de que se fala.

Porque custa o que custa

O número que surpreende as pessoas é que a telha é a parte barata. Numa cobertura refeita de raiz, o revestimento é uma fração da conta. Todo o resto, chegar lá acima, segurá-la, manter a água fora, livrar-se da antiga, é onde vai o dinheiro.

O acesso é o primeiro grande custo, e numa rua do Porto é brutal. Um edifício em banda sem acesso lateral significa que tudo sobe e desce pela fachada. Isso são andaimes, e se o andaime assenta no passeio precisa de licença da Câmara para ocupação da via pública, com taxa e prazo de antecedência, e no centro histórico há condições adicionais. Isto antes de se mexer numa telha. Numa rua estreita com carreira de autocarro, só a logística pode levar semanas e milhares de euros. Numa moradia isolada com entrada de carro, a mesma obra quase não daria por ela.

Depois há o que está por baixo. Os telhados tradicionais do Porto são de madeira, varas, madres, cumeeira, às vezes castanho, muitas vezes pinho, e foram feitos muito antes de alguém pôr uma membrana debaixo de uma telha. A água entra pelos bordos há cem anos. Normalmente não faz mal, porque o telhado respirava e secava. Às vezes faz, e as pontas das varas onde assentam na parede amoleceram, ou uma madre anda há quarenta anos a aguentar uma barriga sem ninguém reparar. Não se sabe qual é o caso até a telha sair. Qualquer empreiteiro que lhe diga o contrário antes de abrir está a adivinhar.

E não é um ofício só. Refazer um telhado como deve ser é desmontagem e remoção de entulho, reparação ou substituição da estrutura, forro ou subtelha, membrana respirável, isolamento se for feito a sério, ripa, telha, assentamento de cumeeira e rincões, larós e rufos, caleiras e tubos de queda, e as juntas onde o telhado encontra tudo o resto. Várias equipas, em sequência, cada uma à espera da anterior, todas a trabalhar em altura com um tempo que tem opinião própria.

O tempo define a janela. Não se abre um telhado em dezembro. As obras de cobertura fazem-se nos meses secos, o que quer dizer que toda a gente quer as mesmas datas, o que quer dizer que as boas equipas de telhados estão marcadas com muita antecedência. Perde a janela e espera pela época seguinte. Essa fila é real, e está explicada em quanto tempo demora mesmo a arranjar empreiteiro em Portugal.

Onde os telhados falham: nas juntas

Quase nenhum telhado falha a meio da água. Falham nos bordos, e os bordos no Porto têm um carácter próprio.

Platibandas. A platibanda decorativa ao longo da fachada de metade dos edifícios desta cidade é uma coisa bonita e uma responsabilidade permanente. A água fica em cima dela, entra pelo capeamento e escorre por dentro da parede. A mancha aparece no quarto do último andar e toda a gente diagnostica uma infiltração no telhado. Não é. É a platibanda, e é uma reparação diferente.

Caleiras embutidas. A caleira escondida atrás da platibanda é a falha clássica do Porto. Entope com folhas e detritos dos pombos, a água acumula, e em vez de transbordar para fora, para a rua, transborda para dentro, para a estrutura do telhado, onde ninguém a vê durante dois anos. Quando encontramos madeira podre num telhado do Porto, está quase sempre a menos de um metro de uma caleira embutida.

Paredes meeiras. Os edifícios em banda partilham paredes, e o rufo onde o seu telhado encontra o do vizinho é responsabilidade de alguém. Raramente é claro de quem. Se o telhado do vizinho está a falhar, o seu molha-se, e tem agora uma conversa a ter com uma pessoa que não tem dinheiro para gastar nisso.

Terraços sobre divisões. Qualquer terraço plano em cima de espaço habitável é um sistema de impermeabilização, não um pavimento. Tem vida útil. Quando falha, a água chega ao teto de baixo e a reparação implica levantar tudo o que está por cima.

A armadilha: "só precisa de se reassentar a telha"

Vai ouvir isto. Às vezes do vendedor, às vezes de um empreiteiro bem-disposto. Umas telhas soltas, dois dias, umas centenas de euros.

De vez em quando é verdade. Danos de temporal num telhado por outro lado são, de facto, uma obra pequena. Muito mais vezes é o diagnóstico de alguém que não entrou no desvão, e é o conselho mais caro do ofício, porque reassentar telha sobre uma estrutura a falhar compra uma época e custa a obra inteira outra vez a seguir. Pagou o andaime duas vezes.

O sinal é se alguém esteve lá dentro. Um telhado avaliado do chão não é uma avaliação. Entre no desvão, olhe para a face inferior, procure luz do dia, procure manchas na madeira, carregue nas pontas das varas onde encontram a parede. Dez minutos lá em cima dizem mais do que uma hora no passeio.

Quanto custa

Então, quanto custa um telhado? Intervalos indicativos, e mexem muito com o acesso e com o que se encontra depois de aberto. Refazer um telhado completo em telha cerâmica tradicional do Porto anda à volta de 80€ a 150€ por metro quadrado, consoante o acesso, a reparação estrutural e se leva isolamento. Uma reparação parcial tende a cair algures entre 1.500€ e 5.000€, embora numa fachada de rua com andaime só o andaime possa comer a maior parte disso.

Duas coisas mexem muito nestes números. A estrutura, porque substituir varas é uma obra diferente de substituir telha. E os andaimes, porque uma obra que precisa de fechar a rua é uma obra diferente de uma a que se chega a partir de uma entrada de carro.

Uma coisa que pode mexer a seu favor: obras de reabilitação em imóveis antigos que cumpram as condições podem ter IVA a 6 por cento em vez de 23, o que num telhado é uma quantia séria. Se o seu imóvel e as suas obras cumprem as condições depende do edifício e do âmbito, e tem de ser confirmado com o contabilista e com a Câmara, não assumido. Apanha muita gente nos dois sentidos: uns pagam 23 por cento sem precisarem, outros assumem 6 e levam um susto. Tratamos disto com mais detalhe em quanto custa remodelar uma casa em Portugal.

Faça o telhado primeiro

Esta é a parte a que os donos de obra resistem e é a que mais importa. Quando o orçamento aperta, o telhado perde, porque um telhado é invisível e uma cozinha não é. Não se fotografa um telhado para mostrar aos amigos.

Mas tudo o que está a jusante de uma envolvente que mete água é dinheiro gasto duas vezes. Reboco novo numa parede húmida empola. Um soalho restaurado debaixo de um pingo lento arqueia e levanta. Isolamento que se molha deixa de ser isolamento. Já fomos chamados a casas que tinham ficado lindamente acabadas dezoito meses antes e já estavam a manchar, e a conversa é sempre a mesma: o telhado ficou para depois, e o depois chegou cedo.

Envolvente primeiro. Telhado, água, estrutura, eletricidade. Depois as coisas bonitas, e essas vão durar.

O que fazer antes de comprar

Ponha alguém no desvão antes de assinar o CPCV, não depois. É a parte de uma vistoria que mais de certeza se paga a si própria, porque um telhado em fim de vida é um número de cinco dígitos e um número de cinco dígitos é uma posição negocial. Um defeito documentado com um custo real associado sai do preço muito mais vezes do que as pessoas esperam. Os dois lados dessa decisão estão escritos nos nossos casos de estudo, incluindo o apartamento de que dissemos a um comprador para desistir porque ninguém tinha olhado para o telhado.

E se o imóvel é um apartamento, o telhado continua a ser problema seu, só que partilhado. Peça as atas do condomínio e o plano de obras aprovado antes de se comprometer. Uma substituição de telhado votada no ano passado e ainda não cobrada é uma conta com o seu nome e sem aviso.

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