Quanto tempo demora mesmo arranjar um empreiteiro em Portugal?

A chamada chega umas duas vezes por mês e soa sempre da mesma forma. Alguém comprou uma casa, ou está prestes a comprar, e precisa da obra pronta até uma data. O Natal. O verão. Um inquilino a entrar. «Estamos a contar com uns quatro meses. É possível?» A pergunta por trás é sempre a mesma, quanto tempo demora arranjar empreiteiro, e a resposta raramente é a que as pessoas esperam.

Tem um orçamento na mão? Revisão de Orçamento: o que está incluído, o que falta, como estão montados os pagamentos. Notas escritas em 48 horas, 220€ + IVA. Prefere não fazer a consulta sozinho? A gestão de obra procura e verifica os empreiteiros e acompanha a obra.

Quatro meses não é o problema. Quatro meses é um prazo perfeitamente razoável para remodelar um apartamento. O problema é que os quatro meses começam a contar a partir do telefonema, e o telefonema é onde começa a fila, não onde começa a obra.

Aqui fica a versão desconfortável. Todos os empreiteiros desta cidade que vale a pena pôr dentro da sua casa já estão ocupados. A agenda deles foi preenchida por pessoas que ligaram há três, quatro, seis meses. Se ligar hoje e alguém lhe disser que pode começar daqui a quinze dias, não encontrou uma pechincha. Encontrou o empreiteiro que mais ninguém está a usar, e há uma razão para isso.

O paradoxo da disponibilidade

É a parte que mais apanha as pessoas de surpresa, porque vai contra o instinto. O cliente é quem tem o dinheiro. Espera poder gastá-lo.

Mas o ativo mais valioso de uma pequena empresa de construção não é o equipamento nem o escritório. É uma agenda cheia. Uma boa equipa por cá anda com duas ou três obras ao mesmo tempo, com pessoal que quer manter empregado e pago, e planeia esse trabalho com meses de antecedência para não haver uma semana morta entre obras. Quando liga, não está a pedir um favor. Está a pedir para ser encaixado numa sequência que já existe.

As empresas com disponibilidade imediata são as que têm buracos nessa sequência. Às vezes é inocente, uma obra que caiu, um cliente que desapareceu. Muitas vezes não é. É uma equipa que acabou de ser posta fora de uma obra, ou uma empresa que perde concursos atrás de concursos porque os preços não se aguentam, ou alguém que recebe sinais e começa obras mais depressa do que as acaba.

Por telefone não se distingue. Por isso a leitura mais segura é a aborrecida: trate a disponibilidade imediata como uma pergunta a que é preciso responder, e não como um golpe de sorte. Pergunte o que acabaram no mês passado e onde. Peça para ir lá ver. E verifique o alvará: saber quem está realmente a contratar é uma verificação de dez minutos que a maioria das pessoas salta.

O que os quatro meses compram de facto

É mais ou menos assim que corre a fase inicial de uma obra quando é bem feita. São intervalos, não promessas. Uma casa de banho pequena não é uma casa inteira, e o Porto não é o Douro.

Definir o trabalho: duas a quatro semanas. Alguém tem de percorrer o edifício, medir e escrever o que vai mesmo ser feito, por que ordem e com que materiais. Não é "remodelar cozinha e duas casas de banho". É um caderno de encargos a sério, item a item, contra o qual quatro empreiteiros diferentes possam dar preço às mesmas linhas. Salte isto e não recebe um orçamento, recebe um palpite com um número em cima.

Projeto, se for preciso: um a três meses. Mover paredes, mudar a distribuição, qualquer coisa estrutural ou que a Câmara Municipal precise de ver, isso são desenhos, e os desenhos demoram o que demoram.

Pedir orçamentos e recebê-los: três a quatro semanas. Um empreiteiro que orçamenta uma obra como deve ser tem de visitar, medir, ligar aos fornecedores e aos subempreiteiros dele, e esperar pelos números. Isso leva quinze dias no mínimo. Apresse-o para ter em três dias e recebe um número rápido que mais tarde é corrigido para cima, já em obra, quando já não tem margem para negociar.

Comparar e escolher: uma a duas semanas. Comparar os orçamentos linha a linha, descobrir o que um incluiu e outro deixou discretamente de fora, fazer as perguntas que fecham as diferenças. É aqui que se poupa a maior parte do dinheiro e quase ninguém gasta tempo aqui. É também a razão por que três orçamentos nunca são comparáveis se ninguém escreveu o caderno de encargos primeiro.

Contrato, sinal, mobilização: cerca de uma semana. Assinatura, caderno de encargos anexado, plano de pagamentos ligado a fases, sinal contra fatura.

E depois a fila. Dois a quatro meses é normal para um empreiteiro que queira mesmo ter. Às vezes mais, se quiser uma equipa específica.

Some tudo isso e dá três a seis meses antes de a primeira ferramenta sair da carrinha. É esse o número quando alguém pergunta quanto tempo demora arranjar empreiteiro e pôr uma obra a andar, e é por isso que dizemos às pessoas para contarem com ele.

O licenciamento vem por cima disto, e é a única coisa para a qual não lhe consigo dar um número. Depende inteiramente da via que a sua obra segue, há obras isentas, obras que precisam de comunicação prévia e obras que precisam de licença, e depende da Câmara com que está a lidar e de o edifício estar ou não em zona de proteção patrimonial ou numa ARU. O centro histórico do Porto acrescenta uma camada. Isso é uma conversa com a Câmara sobre a sua morada concreta, e deve acontecer cedo, não depois de já estar comprometido. Quem lhe dá um prazo de licenciamento sem ter olhado para a morada está a adivinhar. O Simplex de 2024 acelerou parte do processo e, ao mesmo tempo, passou o risco para o seu lado.

Depois há a obra propriamente dita

Só depois de tudo isto é que o trabalho começa, e tem o seu próprio relógio.

Os prazos de obra, grosso modo: um refrescamento cosmético de um apartamento, pinturas, pavimentos, uma casa de banho, leva seis a dez semanas. Uma remodelação completa de apartamento com instalação elétrica nova, canalização, casas de banho novas e cozinha anda mais pelos quatro a seis meses. Uma moradia, ou qualquer coisa estrutural, ou qualquer coisa com telhado pelo meio: seis a doze meses, e conte com o topo desse intervalo sem stress.

Há duas coisas que o esticam e que ninguém põe no orçamento. Agosto, em que Portugal praticamente para e metade das equipas está de férias. E os prazos de entrega das coisas que se encomendam em vez de se construírem: janelas, carpintaria por medida, alguns azulejos e pedra. As janelas em particular podem ficar oito a doze semanas desde a encomenda, e se as encomendar tarde atrasam o reboco, que atrasa os pavimentos, que atrasa tudo o que vem a seguir. Uma decisão tardia sobre a cor de uma janela pode custar um mês no fim da obra.

Por isso, um comprador que liga em setembro a querer estar instalado no Natal está a cerca de um ano de distância. Não é um pouco otimista. É um ano.

O que acontece quando se comprime na mesma

Há quem tente. Às vezes há um prazo real e não há escolha. O resultado é previsível o suficiente para o conseguir descrever antes de acontecer.

Fica com o empreiteiro que está disponível. Salta o caderno de encargos a sério porque não há tempo, e por isso está a pedir preço a partir de uma página de tópicos. O orçamento vem baixo, porque um caderno de encargos vazio dá sempre um orçamento baixo, não tem nada lá dentro para dar preço. Paga um sinal para arrancar.

Depois a obra começa e a realidade chega. Cada item que não estava no caderno de encargos passa a ser um trabalho a mais, e os trabalhos a mais são orçamentados em obra por quem está a fazer o trabalho, consigo ali ao lado a precisar de ter aquilo acabado. Isso não é uma negociação. Os custos passam vinte, trinta por cento acima. A data escorrega na mesma, porque apressar uma obra não faz aparecer mais equipas, só faz com que o estucador entre a seguir ao eletricista antes de o eletricista ter acabado, e alguém volta para abrir a parede outra vez.

Acaba atrasado de qualquer forma. Só que agora está atrasado e acima do orçamento, e o trabalho foi feito à pressa por pessoas que não foram escolhidas com cuidado.

É este o aspeto de ser o cliente fácil neste ramo. Raramente é dramático. É só uma série de pequenos compromissos feitos por causa de uma data, cada um razoável por si, a somar numa obra que teria conduzido de forma completamente diferente com mais três meses no início.

O que fazer se está a ler isto com um prazo

Ligue antes de comprar, não depois. A melhor altura para pôr o relógio a contar é enquanto ainda está a decidir sobre o imóvel, porque tudo o que está acima pode correr em paralelo com a compra: a vistoria, o caderno de encargos, os orçamentos, até entrar numa fila. Os compradores que falam connosco na fase do CPCV começam a obra, com regularidade, poucas semanas depois de receberem as chaves. Os que ligam depois da escritura começam do zero.

Se já passou essa fase, decida com clareza qual das três coisas está disposto a sacrificar: a data, o orçamento ou a qualidade de quem faz o trabalho. Vai abdicar de uma delas. Escolher qual é melhor do que ter a escolha feita por si no terceiro mês.

E se a resposta é que a data não pode mesmo mudar, então a obra tem de encolher para caber nela. Faça agora a envolvente, telhado, água, estrutura, eletricidade, e deixe a cozinha para o ano. Isso é um plano a sério. Tentar fazer tudo numa janela que não o comporta não é.

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