A maioria das pessoas que decide comprar casa para remodelar em Portugal faz a conta da mesma forma: preço de compra, mais a área vezes um preço por metro quadrado, mais qualquer coisa para a sorte. Os valores por m² são reais (estão em quanto custa remodelar uma casa por m²). O problema é o que fica à volta deles. Estes são os custos escondidos que mais vezes vemos ficar fora do orçamento de remodelação.
Está a fazer contas para uma casa que vai comprar? A nossa vistoria pré-compra põe um intervalo de custo em cada achado, desde 490€ + IVA. Já é dono e tem um orçamento na mão? Revisão de Orçamento, 220€ + IVA. Não está cá para acompanhar a obra? Gestão de obra, preço por projeto.
Pôr o edifício em ordem antes de o melhorar
Há uma diferença entre remodelar uma casa e reparar uma casa. Numa casa de pedra no distrito do Porto, este ano, só a reparação (telhado, humidade, gestão da água, o pior das redes) ficou em 39.000€ a 59.000€. A remodelação que os compradores queriam de facto eram mais 103.000€ a 165.000€ por cima. Tinham orçamentado o segundo número. Telhados, água a entrar nas paredes, madeira degradada e eletricidade são os suspeitos do costume, os custos escondidos de quase todas as casas antigas, e nenhum deles aparece nas fotografias do anúncio.
As redes que não se veem
Em qualquer coisa com mais de trinta anos, parta do princípio de que a instalação elétrica e a canalização vão sair. Uma instalação elétrica nova completa numa moradia ficou em 9.000€ a 14.000€ em obras recentes, num apartamento 6.000€ a 12.000€. A renovação completa da canalização numa moradia andou pelos 5.500€ a 7.500€. No campo, junte a fossa: 7.000€ a 10.000€ por uma nova. Nada disto dá nas vistas, tudo é essencial, e tudo tem de ser feito antes de entrarem os acabamentos.
Andaimes, contentores e a rua
Numa moradia de três pisos no Porto, oito semanas de andaime para o telhado foram 4.500€ e os resíduos 1.200€. Numa casa senhorial grande no distrito de Viseu, só o andaime para o telhado foi 10.000€ a 16.000€. Se o andaime ou o contentor ficam na rua, a Câmara Municipal exige uma licença de ocupação do espaço público, com a sua própria taxa e o seu próprio prazo. São custos fixos que não encolhem com o tamanho da obra, e é por isso que as remodelações pequenas parecem sempre caras por metro quadrado.
Projeto, engenharia e a licença
Qualquer coisa para além de obras interiores que não toquem na estrutura, na fachada e no telhado vai normalmente precisar de arquiteto e engenheiro, e possivelmente de um procedimento na Câmara. Os honorários dependem do projeto e do município, por isso peça-os cedo. O custo maior é o tempo: uma via de licenciamento pode acrescentar meses antes de alguém poder começar. As vias estão explicadas em preciso de licença para remodelar?.
IVA
Os empreiteiros em Portugal orçamentam muitas vezes sem IVA, e numa remodelação a diferença entre 23% e a taxa reduzida de 6% é enorme. Numa remodelação completa de uma casa de pedra dos anos 40 no distrito de Aveiro, que orçamentámos em 300.000€ a 395.000€ antes de imposto, os 23% levaram-na para 369.900€ a 486.100€ e os 6% para 318.700€ a 418.900€. Se a taxa reduzida se aplica depende de onde o imóvel está, do que é a obra e de como o contrato é montado, por isso peça ao seu contabilista para confirmar antes de assinar com o empreiteiro. Nunca o dê por garantido.
Melhorias energéticas que vai querer depois de passar um inverno
As casas portuguesas são frias e húmidas no inverno, e a maioria dos orçamentos de remodelação trata o isolamento como opcional até ao primeiro janeiro. O isolamento exterior (capoto) andou pelos 70€ a 110€/m² em obras rurais recentes, uma bomba de calor para uma moradia 14.000€ a 22.000€, e janelas para uma casa de campo 8.400€ a 14.400€. Fica muito mais barato fazer enquanto a casa está aberta do que voltar atrás por isso. O contexto está em porque é que as casas portuguesas são frias e húmidas.
Imprevistos
Nós pomos 15 a 20% de imprevistos nas remodelações de casas mais antigas, e uma verba provisória separada sempre que a construção não se consegue ver sem ser aberta: madeiras do telhado, o tardoz de uma parede, debaixo de um soalho. Na casa senhorial de 1883 em Viseu, só a verba provisória para a madeira do telhado era de 6.000€ a 15.000€. Se o orçamento de um empreiteiro não tem imprevistos nem verbas provisórias, não é um orçamento mais barato. Só ainda não lhe disse o que é provável acontecer. O que fica de fora de um orçamento de obra cobre o resto.
Tempo, e viver noutro sítio entretanto
Um bom empreiteiro em Portugal tem muitas vezes a agenda cheia com meses de avanço (veja quanto tempo demora arranjar empreiteiro), depois vem a licença, depois a obra em si. Renda, viagens, armazenamento e um crédito a correr sobre uma casa onde não pode viver pertencem todos ao orçamento de remodelação.
Ter o número antes de comprar
A altura para descobrir o que uma casa precisa mesmo é antes de assinar o CPCV, enquanto o preço ainda pode mexer. A nossa vistoria pré-compra põe um custo em cada defeito que encontramos e inclui os custos da remodelação que está a planear, para que entre na negociação com o número inteiro e não com o número por m².
Os valores vêm dos nossos próprios relatórios de vistoria e orçamentos de 2025 e 2026, sem IVA, com nomes e moradas retirados. Cada edifício é diferente, por isso trate-os como uma referência de escala e não como um orçamento.
A planear a obra?
Se vai comprar, inspecionamos primeiro e orçamentamos a obra no relatório. Se já é dono, revemos o orçamento do empreiteiro antes de o assinar. E para quem vive longe, acompanhamos a obra do seu lado da mesa: empreiteiros verificados e consultados, obra e faturas vistas, Câmara tratada.
Ou fale com o Brad por WhatsApp. Resposta no próprio dia.