Construir casa em Portugal demora normalmente dois a três anos, desde a compra do terreno até à mudança. Perto de um ano vai para verificar o terreno, desenhar a casa e licenciá-la. A obra em si são tipicamente doze a dezoito meses. A maior parte das pessoas planeia a obra e esquece-se do ano que vem antes, e é aí que começa a desilusão. Aqui fica a sequência tal como corre na prática, com as fases do projeto e os prazos de licenciamento com que nós planeamos. Trate-os como intervalos. Um lote nos arredores de Braga com uma Câmara colaborante é uma coisa muito diferente de uma encosta no Douro dentro de uma zona protegida.
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1. O terreno: pode mesmo construir ali?
É o passo que afunda mais planos, e acontece antes de se ter gasto algo digno de nota. Um lote estar à venda, com vista e com estrada, não quer dizer que lá possa ir uma casa.
O que decide é o Plano Diretor Municipal, o PDM. Em solo urbano, em regra, pode construir-se, dentro de limites de implantação, altura e uso. Em solo rústico a história é outra. Casas novas aí estão fortemente restringidas, e terreno dentro das reservas agrícola ou ecológica (RAN e REN) é mais difícil ainda. Há agentes que descrevem um terreno rústico como tendo «potencial de construção». Confirme antes de acreditar.
A forma correta de saber é um pedido de informação prévia, o PIP. O arquiteto submete as linhas gerais do que quer construir e a Câmara responde por escrito se é viável e em que condições. Custa algum tempo e uma taxa modesta. Em tudo o que não seja um lote claramente urbano, queremos o PIP antes da compra, ou pelo menos a compra condicionada a ele.
A par disso: acessos, água, eletricidade e saneamento. Um lote sem saneamento público obriga a um sistema de tratamento. Um troço longo até à ligação elétrica mais próxima pode custar mais do que imagina. E em terreno de granito inclinado, as fundações podem comer uma fatia do orçamento antes de aparecer alguma coisa acima do solo.
Conte com um a três meses, mais se houver PIP.
2. Projeto: primeiro a arquitetura, depois as especialidades
Vai precisar de um arquiteto inscrito na Ordem dos Arquitectos. O projeto de arquitetura vem primeiro: planta, alçados, materiais, como a casa assenta no terreno. Conte com algumas rondas até ficar satisfeito, e mais ainda se estiver a decidir à distância, por videochamada.
Depois vêm os projetos de especialidades. Estabilidade, águas e esgotos, eletricidade, telecomunicações, comportamento térmico e energia, acústica, gás se houver, e segurança contra incêndios. Cada um é assinado por um engenheiro ou técnico habilitado. Normalmente o arquiteto coordena-os, mas são contratações separadas e honorários separados, por isso deixe isso claro logo no início.
É também o momento de pensar em como a casa vai ser construída na prática e quanto vai custar. Um projeto desenhado sem noção do orçamento é comum, e significa redesenhar depois de os orçamentos dos empreiteiros chegarem. Ter o olhar de um construtor sobre os desenhos cedo, antes de ficarem fechados, sai muito mais barato do que descobrir na fase de orçamentos.
Conte com quatro a oito meses para arquitetura e especialidades em conjunto.
3. Licenciamento
O Simplex de 2024 mudou muita coisa aqui. Consoante onde fica o lote e que planos o abrangem, uma casa nova passa por uma licença completa (licença) ou por uma comunicação prévia. O arquiteto saberá qual se aplica depois de ver o terreno.
No papel, a Câmara tem agora prazos fixos para decidir uma licença, entre 120 e 200 dias consoante o tipo e a dimensão da obra. Se falhar o prazo, o projeto pode avançar por deferimento tácito. Também já não se espera por um alvará de construção em separado. A prova de pagamento das taxas chega para começar.
Na prática, eu continuo a contar com seis a nove meses e fico contente se for mais rápido. As Câmaras pedem correções, e cada ronda de correções reinicia parte do processo. Zonas de património, zonas costeiras e tudo o que esteja perto de um edifício classificado acrescentam consultas a outras entidades. E o deferimento tácito é coisa para um advogado ver antes de o usar como base para algo que um banco ou um comprador vão mais tarde examinar.
4. Orçamentos e escolha do empreiteiro
Com os desenhos fechados, a obra vai a concurso junto dos empreiteiros. Bem feito, isso significa um caderno de encargos e um mapa de quantidades escritos, que todos os empreiteiros orçamentam da mesma forma, para que os números se possam comparar linha a linha. Três empreiteiros a orçamentar só com base em desenhos vão assumir acabamentos diferentes, e recebe três preços que não se comparam.
Verifique quem está a contratar. Para uma casa nova, o empreiteiro precisa de alvará do IMPIC na classe adequada ao valor da obra, e isso confirma-se no registo público em poucos minutos. Depois procure seguro, referências, e uma casa que tenha acabado há pouco tempo onde o leitor, ou alguém de confiança, possa entrar.
E conte com a fila. Os bons empreiteiros no norte têm a agenda cheia com meses de antecedência. Conte com dois a três meses para os orçamentos, mais o tempo que o empreiteiro que quer estiver ocupado.
5. A obra
Para uma moradia familiar típica, doze a dezoito meses em obra é realista. Uma casa de granito numa encosta, ou qualquer coisa com muita carpintaria por medida, pode demorar mais.
Há coisas que a esticam sempre. A chuva de inverno pára os movimentos de terras e as coberturas no norte. Agosto fecha praticamente o setor. As janelas demoram muitas vezes oito a doze semanas desde a encomenda, e até estarem montadas a casa não fecha e o reboco não arranca. Decisões tardias sobre acabamentos fazem o mesmo na parte final.
Durante a obra deve haver um diretor de obra do lado do empreiteiro e um diretor de fiscalização do seu lado. Para lá dos nomes nos formulários, alguém que trabalhe para si tem de verificar o trabalho nas fases que ficam tapadas: fundações e laje, estrutura, primeira fase das instalações, isolamento antes de ser forrado. Os pagamentos devem acompanhar essas verificações.
6. Fechar a papelada
No fim, os técnicos assinam os termos de responsabilidade, é emitido o certificado energético e o processo da utilização segue para a Câmara. O Simplex de 2024 eliminou a autorização de utilização em separado em muitos casos, mas a documentação por trás dela continua a ter de existir, e bancos, seguradoras e futuros compradores vão pedi-la. Se deixar isto para a última semana, atrasa a mudança. O seu advogado deve confirmar exatamente o que o seu imóvel precisa.
Onde costuma encalhar
Comprar terreno antes de alguém confirmar que se pode construir nele. Projeto sem orçamento lá dentro, o que significa redesenhar depois dos orçamentos. Rondas de correções na Câmara sem ninguém a pressionar. Um empreiteiro escolhido porque era o que podia começar mais cedo. E um dono de obra a viver longe, sem ninguém na obra, a saber dos problemas por fotografias meses depois de poderem ter sido resolvidos a baixo custo.
Somadas as fases, está nos dois a três anos, e compensa estar à vontade com o topo desse intervalo. Quem planeia dezoito meses vai quase de certeza ficar desiludido.
Este artigo é informação geral, não é aconselhamento jurídico. As vias de licenciamento e os prazos dependem do lote e do município, e devem ser confirmados com o arquiteto, o advogado e a Câmara.
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A construir ou a remodelar à distância?
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