Gerir uma obra em Portugal quando se vive longe dela

Se está a construir ou a remodelar em Portugal enquanto vive noutro país, ou simplesmente longe da obra, precisa de alguém no local que responda perante si e que não tenha ligação nenhuma ao empreiteiro. Essa pessoa verifica o trabalho antes de ficar tapado, verifica as faturas antes de as pagar, e diz-lhe em termos claros em que ponto está a obra. Gerir uma obra à distância sem isso é confiar nas fotografias que o empreiteiro escolheu mandar-lhe. A maior parte das chamadas que recebemos de donos de obra a viver fora chega depois de isso já ter corrido mal. Fica aqui como corre mal, e como é quando a fiscalização de obra está montada desde o início.

A construir ou a remodelar à distância? Somos o seu representante na obra: verificamos e consultamos empreiteiros, acompanhamos os trabalhos e as faturas, tratamos com a Câmara. Gestão de obra, preço por projeto. Ainda não comprou? Vistoria primeiro, desde 490€ + IVA.

O que acontece quando o dono não está

Raramente começa com alguma coisa dramática. O empreiteiro que contratou é normalmente uma pessoa decente. Mas tem três ou quatro obras a decorrer, e a sua é aquela onde ninguém aparece sem avisar. Por isso a sua é a que leva a equipa à sexta-feira à tarde, aquela onde a tela vai um bocadinho fina, aquela onde uma fase é faturada quinze dias antes de estar acabada.

Vê tudo pelo WhatsApp. Uma fotografia de uma parede. Uma mensagem de voz a dizer que está tudo a correr bem e que o próximo pagamento está a vencer. Não consegue perceber por um telemóvel em Londres ou em Paris se aquela betonilha tem a pendente que precisa para o ralo, ou se o isolamento atrás do gesso cartonado chegou a ser posto. Ninguém consegue.

Depois o programa começa a derrapar. Uma semana aqui, quinze dias ali. Há sempre uma razão, e normalmente até é verdadeira. Ao fim de um ano o dono apanha o avião para a primeira visita a sério e encontra um edifício mais atrasado, e mais caro, do que tudo o que lhe tinham dito.

Porque é que o empreiteiro não se consegue fiscalizar a si próprio

As pessoas perguntam porque haveriam de pagar a alguém para vigiar um empreiteiro em quem já confiam. É uma pergunta justa. O problema é que o empreiteiro tem um interesse comercial na forma como a obra fica registada. Quer os pagamentos a horas, e quer os trabalhos a mais orçamentados a seu favor. E também não quer arrancar trabalho que já está feito. Nada disto o torna desonesto. Torna-o apenas a pessoa errada para aprovar o seu próprio trabalho.

Assume-se muitas vezes que o arquiteto cobre isto. Às vezes cobre. Mais vezes, o contrato do arquiteto abrange o projeto e o licenciamento, com algumas visitas à obra, e fica muito aquém de verificar cada fase e cada fatura. Em obras licenciadas deve existir também um diretor de fiscalização de obra, um técnico nomeado do lado do dono de obra para fiscalizar os trabalhos. Pela nossa experiência, esse papel é demasiadas vezes um nome num formulário e uma visita por mês. Pergunte quem o tem na sua obra e quantas vezes está de facto lá.

O que faz um representante do dono de obra, semana a semana

Antes de sair uma única ferramenta, o âmbito dos trabalhos fica escrito como deve ser. Todas as divisões, todos os elementos, acabamentos especificados, para que os empreiteiros em consulta estejam todos a orçamentar a mesma coisa. Depois o contrato fica em nome do dono, com um plano de pagamentos ligado a fases que são inspecionadas. O dinheiro sai da conta depois de uma fase ser verificada, nunca antes.

Durante a obra, o trabalho é estar lá nos momentos certos. Antes de uma laje ser betonada. Antes de as paredes serem fechadas. Na primeira fase da eletricidade e da canalização, e outra vez antes do reboco. São os pontos em que um erro custa quase nada a corrigir, e um mês depois custa uma fortuna. Usamos câmara térmica e medidores de humidade no mesmo tipo de trabalho em que os usaríamos numa vistoria, porque humidade e isolamento em falta não se veem até ser tarde demais.

À volta disso, é papelada e pessoas. Confrontar os autos de medição do empreiteiro com o que está de pé. Orçamentar os trabalhos a mais antes de serem acordados, não depois. Manter as especialidades pela ordem certa para que o ladrilhador não fique à espera do canalizador. Insistir com a Câmara Municipal quando alguma coisa está presa. E um relatório escrito com fotografias, num ciclo regular, para que saiba onde a obra está sem ter de apanhar um avião.

O dono de obra toma as decisões. Nós garantimos que são tomadas com informação real e a tempo. Uma decisão tardia sobre a cor das janelas ou a disposição da cozinha pode parar uma obra um mês, e acontece mais vezes do que se imagina.

Montar isto antes de se comprometer

Há algumas coisas muito mais fáceis de acertar no início do que de corrigir a meio.

Seja o dono do contrato de empreitada. Se é um gestor ou um agente que o detém, perde o controlo direto sobre o empreiteiro se as coisas se desfizerem. O seu representante deve aconselhar e verificar em seu nome, enquanto o dono de obra continua a ser o contratante.

Trate da parte administrativa cedo. NIF, se ainda não o tiver, conta bancária em Portugal, e muitas vezes uma procuração para que alguém possa assinar por si na Câmara ou nas empresas de água, luz e gás. São tarefas para o seu advogado, e demoram mais do que se pensa.

Combine como é que as decisões são tomadas. Quem aprova um trabalho a mais, com que rapidez, e em que moeda os números são reportados. Casais que constroem juntos devem combinar entre si quem tem a última palavra antes de o empreiteiro perguntar.

Reserve uma verba para imprevistos e não lhe toque. Em remodelações, 15 a 20 por cento é onde começamos. Os edifícios antigos do norte têm quase sempre alguma coisa atrás do reboco que ninguém podia ter orçamentado.

Quanto custa

A gestão independente é normalmente cobrada com um valor fixo para o trabalho de arranque, ou seja, o âmbito, a consulta e a escolha do empreiteiro, e depois uma percentagem do valor da construção para acompanhar a obra. A percentagem depende da frequência com que é preciso alguém no local. Uma obra a uma hora do Porto com visitas quinzenais é uma coisa diferente de uma quinta isolada que precisa de alguém lá todas as semanas.

Compare com o que poupa. Uma fase paga antes de estar construída, um trabalho a mais mal orçamentado, ou uma parede aberta outra vez porque a impermeabilização nunca foi feita, cada um deles costuma custar mais do que os honorários. A maior parte dos donos de obra que nos procura depois de uma obra ter corrido mal diz o mesmo: teria pago de boa vontade logo no início.

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