Se comprou uma casa nova a um promotor em Portugal, a lei dá-lhe uma garantia de obra nova longa. Muitos compradores não chegam a beneficiar dela porque não conhecem os prazos, comunicam os defeitos de construção por telefone, ou esperam tempo demais. Fica aqui como funciona a garantia de 5 anos e de 10 anos e como a usar.
Vai receber as chaves de uma casa nova? Vistoria de entrega antes de assinar o auto de receção, desde 590€ + IVA: câmara térmica, todos os sistemas testados, lista de defeitos pronta para o promotor. Os defeitos apareceram depois de entrar? Documentamo-los para a reclamação de garantia.
Que lei se aplica
Se comprou como consumidor a um vendedor profissional, com contrato assinado a partir de 1 de janeiro de 2022, as regras estão no Decreto-Lei 84/2021. Para contratos mais antigos, ou quando contratou diretamente um empreiteiro para construir para si, aplica-se o Código Civil (artigo 1225.º para a construção). O seu advogado confirma qual é o seu caso.
Os prazos do DL 84/2021
- 10 anos para defeitos em elementos construtivos estruturais.
- 5 anos para tudo o resto: impermeabilizações, acabamentos, instalações, janelas e portas.
- O prazo da garantia fica suspenso a partir do dia em que comunica o defeito.
- Depois de o comunicar, tem 3 anos para ir a tribunal se não for reparado. Esse prazo também fica suspenso enquanto a reparação decorre e durante a resolução de litígios de consumo.
A antiga obrigação de denunciar o defeito dentro de um prazo fixo depois de o descobrir foi eliminada para estes contratos. Esperar continua a ser má ideia. Uma denúncia tardia é mais difícil de provar, e entretanto o defeito já fez normalmente mais estragos.
Contratos antigos e contratos com empreiteiro
Ao abrigo do artigo 1225.º do Código Civil, a garantia corre durante 5 anos a partir da entrega. Tem de denunciar o defeito no prazo de um ano depois de o descobrir, e intentar a ação no prazo de um ano depois da denúncia. São prazos curtos e são aplicados.
O que encontramos em obra nova
Os mesmos defeitos repetem-se vez após vez: terraços com mosaico sem tela de impermeabilização por baixo, vedação deficiente à volta das janelas, extratores de casa de banho que não extraem, juntas abertas e silicone falhado à volta das bases de duche, condensação e bolor no primeiro inverno, reboco fissurado e drenagens assentes sem pendente suficiente. A maioria cabe dentro do prazo de 5 anos. Alguns, deixados tempo suficiente, transformam-se em algo maior.
Como comunicar um defeito para que conte
- Escreva ao promotor. Uma carta registada com aviso de receção é o registo mais seguro. Um email a que ele responda também ajuda.
- Diga qual é o defeito, onde está e quando o descobriu.
- Junte fotografias com data.
- Peça a reparação num prazo razoável, e guarde cópias de tudo.
- Comunique cada defeito novo à medida que o encontra. Não os vá acumulando.
Quando o promotor o ignora
Os centros de arbitragem de consumo tratam de litígios deste tipo e são normalmente mais rápidos e mais baratos do que o tribunal. Para defeitos maiores, recorra a um advogado. Qualquer um deles vai querer provas. Nós escrevemos relatórios de defeitos independentes: qual é o defeito, a causa provável, o que envolve a reparação e um intervalo de custo.
Antes de receber as chaves
A altura mais barata para tratar de defeitos é antes de assinar pelo imóvel. Uma vistoria de entrega antes da escritura põe os defeitos por escrito enquanto o promotor ainda tem de os corrigir. Leia também o que está a assinar no auto de receção, incluindo como o assinar com reservas.
Informação geral, não é aconselhamento jurídico. Confirme com um advogado quais as regras que se aplicam ao seu contrato.
Fontes: Decreto-Lei n.º 84/2021 (arts. 23.º e 25.º); Código Civil, art. 1225.º.
Vai receber as chaves de uma casa nova?
Inspecionamos antes de assinar o auto de receção, enquanto o pagamento final ainda é seu. Câmara térmica, todos os sistemas testados, uma lista de defeitos a que o promotor tem de responder e uma carta para o seu advogado. Desde 590€ + IVA.
Já entrou e os defeitos estão a aparecer? Fale connosco: um relatório de defeitos escrito é a base de qualquer reclamação de garantia.
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