O que acontece entre a vistoria de entrega e a escritura de uma casa nova?

Se está a comprar uma casa nova em Portugal, é bem provável que ninguém lhe tenha explicado como são as últimas seis semanas da compra. O agente fala dos acabamentos, o advogado fala da papelada e o promotor fala da data de conclusão, que provavelmente já mudou duas vezes. O que ninguém explica é a sequência, e é na sequência, entre a vistoria de entrega da obra nova e a escritura, que o comprador ou se protege ou abdica em silêncio de toda a força que tem.

Vai receber as chaves de uma casa nova? Vistoria de entrega antes de assinar o auto de receção, desde 590€ + IVA: câmara térmica, todos os sistemas testados, lista de defeitos pronta para o promotor. Os defeitos apareceram depois de entrar? Documentamo-los para a reclamação de garantia.

Sou construtor, não advogado nem agente, por isso esta é a versão do construtor: o que acontece, por que ordem, e onde está o dinheiro em cada passo. É o dinheiro que explica tudo o resto.

Onde está o seu dinheiro, e porque isso importa

Veja o seu CPCV, o contrato-promessa que assinou quando reservou a fração. A maioria dos contratos de obra nova em Portugal recolhe entre 20% e 30% do preço em fases antes da conclusão. Os restantes 70% a 80% mudam de mãos num único momento: a escritura, assinada no notário.

Pense nisso por um segundo. Até à escritura, o promotor construiu-lhe um apartamento e recebeu um sinal por ele. A maior parte do dinheiro dele, a parte que faz o projeto funcionar, ainda está na sua conta. Depois da escritura, está na dele.

Isto quer dizer que há exatamente um período em toda a compra em que o promotor precisa de alguma coisa de si: as semanas antes de assinar. Um defeito apontado nessa janela recebe atenção, porque o seu pagamento final está atrás dele. O mesmo defeito apontado três meses depois de ter as chaves vira uma troca de emails. Depois um lembrete. Depois “a nossa equipa técnica vai avaliar”. Já vi as duas versões acontecerem, e a diferença não tem nada a ver com o defeito e tudo a ver com a data.

A sequência, passo a passo

O aviso de conclusão. A dada altura a papelada do promotor apanha o edifício: a Câmara emite a licença de utilização e é notificado de que o imóvel está pronto e a escritura pode ser marcada. A partir daqui as coisas andam mais depressa do que a maioria dos compradores espera, muitas vezes uma questão de semanas.

A visita. Antes ou por volta da escritura é convidado a visitar a fração acabada, normalmente com o comercial do promotor, normalmente com uns vinte minutos previstos. É a visita em que se espera que olhe para a cozinha nova, diga que está tudo lindo e assine um papel.

O auto de receção. Esse papel é o registo formal da entrega, o documento que diz que recebeu o imóvel e em que estado. Escrevi um artigo à parte sobre ele porque merece um; a versão curta é que qualquer defeito escrito nesse documento antes de assinar é um defeito que o promotor fica registado a dever-lhe. Tudo o que reparou mas não escreveu passa a ser a sua palavra contra a dele. São, discretamente, os vinte minutos mais importantes da compra.

A escritura. O ato em si, assinado no notário. O seu advogado normalmente acompanha-o ou vai em seu nome com procuração. O pagamento final é libertado, as chaves são suas, e também é seu cada problema que não ficou documentado antes desse momento.

Depois da escritura. Continua a ter os prazos legais de garantia como comprador de um imóvel novo. As janelas e as datas dependem do contrato e da natureza do defeito, e o seu advogado deve confirmar exatamente quais se aplicam ao seu caso. Mas fazer valer uma garantia contra um promotor que já foi pago na totalidade é um jogo mais lento e mais duro do que conseguir uma reparação acordada enquanto o seu dinheiro ainda estava à espera. A garantia é a rede de segurança, não é a estratégia.

O que corre mal na prática

Novo não quer dizer sem defeitos. Um apartamento novo aqui é o trabalho de uma dúzia de subempreiteiros sob pressão de prazo no fim de um projeto, e isso aparece em padrões que qualquer construtor reconhece: soleiras de terraço onde a água corre para a porta em vez de para fora, cerâmica oca que levanta um ano depois, tomadas que nunca foram ligadas até ao fim do circuito, água quente que demora quatro minutos a chegar, estores que encravam no último metro de curso, e silicone feito na última sexta-feira da obra.

Depois há a categoria que não se vê de todo. Isolamento em falta ou escorregado dentro de uma parede acabada não aparece em visita nenhuma. A parede está pintada e bonita, e vai custar-lhe dinheiro todos os invernos enquanto for dono da casa. Humidade já instalada numa betonilha por causa de uma fuga lenta não mancha o teto durante um ano. Pontes térmicas nos bordos das lajes e nos vãos das janelas são invisíveis em julho e criam bolor em janeiro. Uma câmara térmica encontra tudo isto em minutos; os olhos nunca.

A maior parte das listas de defeitos numa fração nova típica chega a dezenas de itens. A maior parte é menor. A questão não é a contagem, é que normalmente uma mão-cheia deles importa, e cada um sai mais barato de corrigir antes da escritura do que depois, pela simples razão de que antes da escritura há alguém muito motivado para os corrigir.

O calendário que o protege

A contar para trás a partir da data da escritura, esta é a sequência que funciona:

Seis semanas antes: vistoria ao imóvel, a sério, não a versão de vinte minutos. Todas as torneiras abertas, todas as tomadas testadas, todas as janelas trancadas e destrancadas, e o levantamento com câmara térmica feito. Os achados vão para uma lista de defeitos em português, entregue ao promotor através do seu advogado, com uma carta de denúncia de defeitos junta ao processo.

Semanas dois a quatro: o promotor corrige. É aqui que a força faz o trabalho dela. Reparações que depois da escritura levariam um ano de emails acontecem em quinze dias enquanto o pagamento final espera.

Semana cinco: a reverificação. Alguém volta lá e confirma que as reparações são reais, reparadas mesmo e não pintadas por cima. Calendários apertados perdem a reverificação, e é na reverificação que o valor aterra.

Escritura: assina o auto de receção já com o registo direito, conclui a compra e recebe as chaves a saber exatamente o que está a receber.

Se o seu calendário já é mais curto do que isto, não é tarde demais. Mesmo uma vistoria de entrega na última quinzena põe cada defeito no registo, com data anterior à sua assinatura, o que muda a conversa a seguir. Mas seis semanas é a versão em que as coisas ficam corrigidas em vez de só documentadas.

Comprar a partir do estrangeiro

Uma boa parte dos compradores para quem trabalho não está em Portugal para nada disto. Se é o seu caso, um conselho acima de todos os outros: não aceite uma visita em vídeo conduzida pelo agente do vendedor como vistoria. Um telemóvel apontado para onde o agente escolhe apontar, ao ritmo que o agente escolhe andar, não é uma inspeção, é um passeio. Ou vem cá e leva o tempo que precisa, ou tem alguém independente a estar no apartamento por si. Independente é a palavra que conta: quem verifica o trabalho do promotor não deve ser ninguém que ganhe quando a venda se conclui.

A única coisa a reter

A escritura não é só uma cerimónia de assinatura. É o momento em que a sua força caduca. Tudo o que é proteger-se na compra de uma obra nova em Portugal se resume a fazer a verificação, a lista e as correções do lado certo dessa data.

← Todos os artigos · Read this in English