Como fazer a vistoria e a lista de defeitos de um apartamento novo

Em muitos países, fazer a lista de defeitos de um apartamento novo antes de o aceitar é um ritual com nome próprio. Os ingleses chamam-lhe snagging, os americanos contratam um inspetor de punch-list, os australianos marcam uma inspeção de entrega. Palavras diferentes, a mesma ideia: ninguém aceita a obra de um construtor sem a verificar. Em Portugal a vistoria existe e acaba no auto de receção, mas a cultura à volta dela é mais fina. Muitos compradores fazem a versão de vinte minutos com o comercial e assinam logo ali. É pena, porque um apartamento novo merece o mesmo escrutínio, e os mecanismos para fazer valer uma lista de defeitos são fortes, desde que se usem.

Vai receber as chaves de uma casa nova? Vistoria de entrega antes de assinar o auto de receção, desde 590€ + IVA: câmara térmica, todos os sistemas testados, lista de defeitos pronta para o promotor. Os defeitos apareceram depois de entrar? Documentamo-los para a reclamação de garantia.

Construo há 25 anos, na Austrália, no Reino Unido e em Portugal, e hoje boa parte do meu trabalho é estar em apartamentos acabados de construir a encontrar o que as equipas deixaram para trás. É assim que se faz uma vistoria a um apartamento novo como deve ser, quer a faça sozinho ou com alguém.

Porque é que uma obra nova precisa de vistoria

Um apartamento novo não é um produto acabado que saiu de uma linha de montagem. É o resultado de uma dúzia de equipas subcontratadas, betonilhas, ladrilhadores, eletricistas, canalizadores, carpinteiros, pintores, a trabalhar umas em cima das outras no fim de um projeto, com a pressão de prazo com que todos os projetos acabam. Os pequenos compromissos de cada equipa ficam tapados pela seguinte. O resultado costuma parecer impecável, porque a última equipa a passar é a dos pintores, e a tinta faz muito bem o seu trabalho.

Numa fração nova típica, uma vistoria a sério chega a dezenas de itens. A maior parte é menor, e isso é normal, não é escândalo. A habilidade não está em encontrar cem pormenores cosméticos; está em identificar os poucos que importam e saber qual dos defeitos "pequenos" é a ponta visível de um grande. Uma fissura fina pode ser retração da tinta ou o primeiro sinal de movimento. Um ralo lento pode ser entulho ou um tubo assente sem pendente. Esse juízo é a diferença real entre uma lista e uma inspeção.

Quando fazer a vistoria

Antes da escritura, sempre que for possível. O argumento completo está no artigo sobre a entrega de obra nova, mas em resumo: a maior parte dos contratos liberta 70 a 80 por cento do preço na escritura, por isso antes de assinar o promotor quer o seu dinheiro e as correções acontecem depressa; depois, anda atrás de alguém que já foi pago. Aponte para uma vistoria quatro a seis semanas antes da escritura, para haver tempo para o ciclo de correções e uma nova verificação. Já tem as chaves? Continua a valer a pena fazê-la bem. Como comprador de obra nova tem prazos de garantia contra defeitos (confirme os prazos com o seu advogado), e uma lista datada e documentada é a base de qualquer reclamação. Mas a versão com alavanca é a versão antes da escritura.

O que testar: as prioridades de um construtor

Se vai fazer a vistoria sozinho, leve: o contrato e o caderno de encargos (está a verificar contra o que foi prometido, não contra o que parece bonito), o telemóvel, um carregador (testa todas as tomadas), uma aplicação de nível, fita de pintor para marcar defeitos e uma toalha. Vá de dia e recuse uma visita ao fim da tarde. Depois trabalhe por esta ordem.

Água primeiro, é a que custa mais tarde. Abra todas as torneiras, quente e fria; a quente deve chegar num tempo razoável e manter a temperatura. Encha os lavatórios e a banheira e veja se escoam por completo. Um ralo lento hoje é um tubo mal pendente para sempre. Puxe o autoclismo de todas as sanitas duas vezes. Deixe o duche a correr dez minutos e verifique as vedações do resguardo e o chão por fora. Meta a lanterna do telemóvel debaixo de todos os lavatórios: ligações secas, sem manchas na base do móvel. Olhe para os tetos por baixo das casas de banho.

Eletricidade e sistemas. Todas as tomadas levam com o carregador. Todos os interruptores, todos os pontos de luz. Encontre o quadro elétrico e confirme que todos os circuitos estão identificados. Ponha o ar condicionado ou o aquecimento a funcionar nos dois modos em todas as divisões: frio é frio, quente é quente, e nada pinga nas unidades interiores. Teste o videoporteiro, a campainha, os extratores (uma folha de papel deve ficar presa contra a grelha). E confirme que o sistema de água quente, o cilindro ou a bomba de calor, é o que está especificado no contrato e não um substituto mais barato. As trocas acontecem mais do que se pensa.

Janelas, portas, envolvente. Abra, feche e tranque todas as janelas e todas as portas, duas vezes. Ouça se raspam; veja se as folgas à volta dos aros são uniformes. Verifique todos os vidros à procura de riscos e marque-os com fita. Riscos nos vidros são exatamente o tipo de coisa que se discute mais tarde. Estores elétricos: curso completo, para cima e para baixo, todos. Nos terraços e varandas a água deve escoar para longe da soleira da porta, não para ela (deite água de uma garrafa se tiver dúvidas), ralos desobstruídos, guarda firme quando a empurra. A porta de entrada deve fechar e vedar sem precisar de um encontrão.

Acabamentos no fim. Olhe ao longo das paredes e dos pavimentos contra a luz. Ondulações, remendos e marcas de talocha aparecem em ângulo baixo e nunca de frente. Bata nos azulejos com um nó do dedo em alguns pontos por divisão; som oco significa má aderência, e azulejos ocos fissuram e levantam. Juntas e silicone contínuos e limpos, sobretudo nos cantos molhados. Portas com folgas uniformes, sem roçar, puxadores firmes. Abra todas as gavetas e todas as dobradiças da cozinha e dos roupeiros, e ligue todos os eletrodomésticos. Pavimentos: sem bordos levantados, rodapés justos, juntas uniformes.

Fotografe tudo à medida que avança, fita em cada defeito, e ponha tudo por escrito no auto de receção, ou num anexo assinado a que o auto faça referência, antes de assinar o que quer que seja. Esse documento é a diferença entre um defeito que o promotor lhe deve e um defeito que é seu. Escrevi um artigo completo sobre o auto de receção; leia-o antes da visita.

Os defeitos que se repetem nas obras novas em Portugal

Cada mercado tem os seus padrões. Os que encontro aqui vezes sem conta: soleiras de terraços e varandas com a pendente para a porta, impermeabilização feita no papel e não na prática; azulejos ocos, porque peças de grande formato assentes à pressa não ficam com cobertura total de cola; água quente que demora minutos a chegar porque o traçado foi pensado no fim; tomadas mortas no fim de um circuito; estores que encravam; silicone que foi claramente a última hora do último dia; e tinta a esconder tudo até o primeiro inverno a encontrar.

O que a vistoria não vê, e o que o encontra

Todas as listas de verificação têm um limite, incluindo a nossa: a categoria cara de defeito em obra nova é invisível na entrega.

Isolamento em falta ou descaído dentro de uma parede acabada não aparece em nenhuma visita. A parede está rebocada, pintada e perfeita, e o certificado energético classe A diz o mesmo no papel. Vai pagar essa falha todos os invernos em que tiver o apartamento. Humidade já dentro de uma betonilha ou de uma parede, vinda de uma fuga lenta, não aparece como mancha durante um ano, e nessa altura o problema é seu e o ónus da prova também. As pontes térmicas nos bordos das lajes e nas ombreiras das janelas não são nada em julho e são uma linha de bolor em janeiro.

Uma câmara térmica encontra as três em cerca de dez minutos, com a tinta ainda fresca e, se acertou na altura, com o promotor ainda sem ter recebido os seus últimos 70 por cento. É a maior diferença entre a vistoria de um proprietário e a inspeção de um construtor, e é por isso que as nossas vistorias de entrega começam pelo levantamento térmico: a lista visível põe o promotor a mexer, mas o dinheiro está normalmente na lista invisível.

A outra coisa que um construtor traz não é equipamento. É o juízo de que falei atrás. Que fissuras são assentamento e quais são estrutura. Que defeitos são cosméticos e quais são a ponta visível de algo atrás da parede. Uma lista não carrega isso; a experiência sim.

Fazer sozinho ou chamar alguém

Se o orçamento manda fazer sozinho: use uma lista de verificação, reserve noventa minutos, teste tudo o que mexe, fotografe tudo e ponha todos os itens no auto de receção antes de assinar. Feita com disciplina, é uma vistoria que vale mesmo a pena, muito melhor do que a volta de vinte minutos que a maioria dos compradores aceita.

Se os montantes em causa mandam fazer a sério: uma vistoria de entrega independente custa a partir de 590€ + IVA, contra uma compra de centenas de milhares de euros. Levantamento térmico, todos os sistemas testados em carga, relatório em 24 a 48 horas, lista de defeitos formatada para o promotor e uma carta de reclamação pronta para o advogado. E independente conta: quem verifica a obra do promotor não deve ser alguém que ganha quando a venda se concretiza.

Seja como for, não faça a versão de vinte minutos. É a maior compra da sua vida, e a vistoria é o único momento em que verificar sai quase de graça.

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