O que o agente imobiliário não lhe vai dizer

A maioria dos agentes em Portugal são pessoas decentes a fazer um trabalho. O trabalho é vender a casa. São pagos quando ela se vende, normalmente pelo vendedor, e não recebem se não se vender. Nada disto os torna desonestos. Mas significa que ninguém nessa transação está a verificar o edifício ou os papéis por si, a não ser que seja o leitor a pôr lá alguém. Depois de muitas vistorias para compradores, estas são as falhas que vejo mais vezes: o que o agente imobiliário não diz, e os documentos para comprar casa que ninguém lhe mostra sem pedir.

Já encontrou o imóvel? Inspecionamo-lo antes de assinar. Vistoria pré-compra desde 490€ + IVA, relatório em 24 a 48 horas. Indeciso entre dois ou três? O Aconselhamento Imobiliário inspeciona e orçamenta todos.

Para quem trabalha o agente, de facto

Em Portugal a comissão é normalmente paga pelo vendedor, muitas vezes à volta de 5% mais IVA. O agente pode ter assinado um contrato de exclusividade com o vendedor, e a mesma agência pode acabar a lidar consigo e com o vendedor ao mesmo tempo. É legal e é comum. Tenha só claro na sua cabeça que "o meu agente" quer normalmente dizer o agente do vendedor a ser simpático consigo.

As agências têm de estar licenciadas pelo IMPIC e ter um número AMI. Deve estar no site e nos papéis, e pode verificá-lo. Se não estiver, pergunte porquê.

Cuidado com as pessoas que recomendam

Os agentes têm muitas vezes um advogado, um empreiteiro, um contacto no banco e às vezes um "inspetor" para onde gostam de mandar os compradores. Alguns são muito bons. A pergunta a fazer é simples: esta pessoa recebe alguma coisa da agência, ou da venda se concretizar? Um advogado ou um inspetor que depende do agente para ter trabalho tem razões para não atrasar a venda. Escolha os seus. Nós não recebemos comissões nem pagamentos por indicação de agentes, empreiteiros ou de mais ninguém, e é esse o padrão que deve exigir a toda a gente do seu lado.

O que o anúncio deixa de fora

As fotografias do anúncio são tiradas num dia de sol com o desumidificador escondido. As falhas maiores estão no papel.

Áreas que não batem certo. Os m² do anúncio incluem muitas vezes terraços, uma garagem ou um sótão. Compare com a caderneta predial, que separa a área privativa do resto. Quando a caderneta é visivelmente mais pequena do que aquilo em que está a pisar, alguma coisa foi acrescentada.

Ampliações sem licença. Uma varanda fechada, uma cobertura de alpendre, uma garagem convertida ou um quarto no sótão são as habituais. Desde o DL 108/2026 a escritura tem de dizer se existe título de utilização, mas continua a não dizer se o edifício corresponde a esse título. Tratei disso em o que o DL 108/2026 mudou.

Problemas conhecidos. Uma infiltração remendada, um conflito com o vizinho por causa de um muro de extrema, um condomínio prestes a votar uma obra de fachada. Nem sempre perguntam aos vendedores, e nem sempre contam aos agentes.

Os documentos para comprar casa, e o que cada um lhe diz

O seu advogado vai buscar a maioria destes. Peça-os cedo na mesma, porque as falhas aparecem quando os lê lado a lado.

• Certidão permanente (registo predial). De quem é, e qualquer hipoteca, penhora ou outro ónus.
• Caderneta predial (Finanças). Áreas, divisões e valor patrimonial. Confirme que bate certo com a casa e com o registo.
• Licença ou autorização de utilização, com o número e a data, e, se os conseguir, os projetos aprovados na Câmara Municipal.
• Certificado energético. Obrigatório para a venda. Uma classe baixa quer normalmente dizer paredes frias, janelas fracas e nenhuma ventilação.
• Ficha técnica da habitação nas casas construídas desde 2004, se existir.
• Num apartamento: a declaração do condomínio sobre o que a fração deve, que o vendedor tem de apresentar para a escritura, mais as atas dos últimos dois ou três anos e o saldo do fundo de reserva.
• Arrendamentos. Se alguém lá vive com contrato. Um inquilino pode ter direito de preferência, e nalgumas zonas a Câmara também.

Nenhum destes lhe diz o estado do edifício. Dizem-lhe o que foi registado, tributado e licenciado. O edifício em si é uma verificação à parte.

Apartamentos: está a comprar parte do prédio

O apartamento pode estar impecável e o prédio pode estar a precisar de telhado novo. Num condomínio paga a sua parte disso, por permilagem, quer tenha votado a favor quer não. Leia as atas à procura de obras discutidas e adiadas, e veja as partes comuns com os seus olhos: telhado, fachada, caixa de escadas, o saguão, os contadores. Mais sobre isto em fundo de reserva do condomínio.

Prédios rústicos e quintas

É aqui que os papéis ficam mais emaranhados. Uma quinta são muitas vezes vários artigos no registo, uns urbanos e outros rústicos. Normalmente não pode construir em prédio rústico, e se o terreno está em REN ou RAN, as reservas ecológica e agrícola, até um anexo pode estar fora de questão. Veja o que o PDM permite antes de se apaixonar pelo palheiro que vai converter.

As extremas no terreno muitas vezes não correspondem ao registo. Em muitos concelhos o rústico está agora a ser cartografado através do BUPi, e um topógrafo vale o dinheiro onde as extremas importam. Depois há a água e o saneamento: um poço em vez de rede, uma fossa que ninguém esvazia há anos, uma servidão de passagem pelo campo de outra pessoa. Os agentes raramente levantam isto por iniciativa própria. Veja comprar uma quinta para o lado do edifício.

A pressão para assinar depressa

"Há outra proposta." "O vendedor quer o CPCV assinado esta semana." Às vezes é verdade. Seja como for, o CPCV é onde o dinheiro entra, normalmente como sinal: desista e perde-o. Depois de assinar, a sua força negocial sobre o preço praticamente desapareceu. Se o calendário não deixa espaço para uma vistoria, peça ao seu advogado para condicionar o CPCV a uma. O que verificar antes de assinar o CPCV explica tudo.

Quem quer ter do seu lado

O seu próprio advogado. Um advogado inscrito na Ordem dos Advogados, ou um solicitador, que trabalha para si e é pago por si. Faz a due diligence jurídica: o registo, os ónus, o licenciamento, os arrendamentos, o CPCV e a escritura. Acorde os honorários por escrito antes de começar.

O seu próprio construtor ou inspetor. Alguém que sabe como os edifícios portugueses são feitos e percorre este antes de assinar: telhado, humidade, estrutura, eletricidade, canalização, drenagem, e as partes comuns se for um apartamento. Quer um intervalo de custo para cada problema real, para saber o que pesa no preço e o que é manutenção. É isso que a nossa vistoria pré-compra faz, e se ainda está a escolher entre dois ou três imóveis, o Aconselhamento Imobiliário cobre todos.

Para prédio rústico, um topógrafo também. Para uma remodelação grande, um arquiteto desde cedo, antes de estar comprometido.

O advogado e o inspetor cobrem terrenos diferentes. O advogado pode dizer-lhe que a ampliação não está licenciada. Nem o advogado nem o agente lhe podem dizer que o telhado precisa de ser substituído.

Uma ordem sensata

• Contrate o seu próprio advogado antes de fazer uma proposta.
• Peça os documentos acima assim que estiver seriamente interessado.
• Mande vistoriar o edifício antes do CPCV, ou condicione o CPCV à vistoria.
• Leve as conclusões ao vendedor com os custos associados.
• Assine quando os números e os papéis fizerem ambos sentido.

Acrescenta uma ou duas semanas, e é a parte mais barata de comprar uma casa aqui.

Este é o resumo de um construtor a partir do nosso trabalho com compradores, não aconselhamento jurídico. O seu advogado trata da due diligence jurídica e dos contratos.

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