Um apartamento de último andar tem a luz, as vistas e os terraços. Também tem as infiltrações do telhado em primeiro lugar. Num condomínio português o telhado é parte comum, por isso a reparação é repartida por todos os condóminos, mas é o leitor que fica com a mancha no teto enquanto o prédio discute o assunto.
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Quem paga o telhado
Pelo Código Civil (artigo 1424.º), as despesas com a conservação das partes comuns são repartidas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações, a permilagem. A sua parte é o custo da obra do prédio multiplicado pela sua permilagem e dividido por 1.000. Está no título constitutivo da propriedade horizontal e na caderneta predial.
As contas em prédios reais
- Prédio de cobertura plana no Porto: refazer o revestimento e os remates como deve ser anda nos 60€ a 120€/m². Numa cobertura de 300 m² são 18.000€ a 36.000€ para o prédio, ou cerca de 720€ a 1.440€ para uma fração com 40‰.
- Prédio de telhado inclinado no Porto: limpeza, reassentamento, cumeeira, membrana no murete e novos rufos ficaram em 12.300€ a 25.000€ para o prédio. Com uma quota de 10% são 1.230€ a 2.500€.
- Outro prédio no Porto: uma substituição de telhado de cerca de 55.000€, com a parte da fração, 30,68‰, em cerca de 1.687€. A pergunta decisiva era se o vendedor já a tinha pago.
A sua parte é normalmente suportável. O risco real é o atraso. Enquanto o condomínio debate, a água continua a entrar no seu apartamento, e o estrago interior é seu para reparar.
O fundo de reserva e as quotas extraordinárias
Os condomínios têm de pôr no fundo de reserva um mínimo de 10% do orçamento, e muitos põem exatamente isso. Num prédio em Viana do Castelo o orçamento anual era de 1.683€, o fundo de reserva estava em 456€ no final de 2025, e não havia qualquer plano para o telhado nem para uma pintura de fachada orçada em 18.000€ a 30.000€. Tudo o que vá além de limpezas e lâmpadas chega como quota extraordinária. No mesmo prédio, uma quota de 2.000€ tinha sido votada só com o dono da loja presente. Mais sobre esse caso em o apartamento cujo prédio tinha 456€ no banco.
O que pedir antes do CPCV
- As atas das assembleias de condomínio dos últimos dois ou três anos.
- Quaisquer obras aprovadas, orçamentos ou relatórios de engenheiro para o telhado ou a fachada.
- O saldo do fundo de reserva e o orçamento anual.
- A permilagem da sua fração.
- A declaração de não dívida do administrador, para não herdar quotas por pagar.
- Acordo escrito sobre quem paga qualquer quota já votada mas ainda não cobrada.
O que verificamos num apartamento de último andar
Tetos e topos de parede à procura de manchas, com medições de humidade e termografia, o telhado a partir do desvão e por drone quando é preciso, as membranas e os ralos dos terraços, e os muretes. Se há uma infiltração ativa, o relatório separa o seu custo direto do custo do prédio, para que possa negociar os dois. Veja a vistoria pré-compra e quanto custa um telhado novo.
Os valores vêm dos nossos próprios relatórios de vistoria de 2025 e 2026, sem IVA, com nomes e moradas omitidos. Cada casa é diferente, por isso leia-os como uma referência de escala, não como um orçamento.
Informação geral, não aconselhamento jurídico. O seu advogado deve rever os documentos do condomínio antes de assinar.
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Percorremos o imóvel antes de assinar: telhado, humidade, estrutura, eletricidade e canalização. Cada achado leva um intervalo de custo, e a remodelação que planeia também. Desde 490€ + IVA, relatório escrito em 24 a 48 horas.
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