O que ver numa visita a uma casa: os sinais que noto primeiro

Uma visita a uma casa em Portugal são normalmente vinte minutos com um agente que quer que olhe para a vista. Não há mal nisso. Não vai inspecionar uma casa em vinte minutos e não deve tentar. Mas há sinais de alerta ao visitar uma casa que aparecem logo a quem sabe para onde está a olhar, e dizem-lhe para onde o dinheiro vai provavelmente ir. Estes são os que eu noto primeiro, da pintura fresca ao quadro elétrico.

Já encontrou o imóvel? Inspecionamo-lo antes de assinar. Vistoria pré-compra desde 490€ + IVA, relatório em 24 a 48 horas. Indeciso entre dois ou três? O Aconselhamento Imobiliário inspeciona e orçamenta todos.

Pintura fresca numa divisão só, ou só no metro de baixo

Uma casa inteira pintada para vender é normal. Uma parede só, ou uma faixa de tinta nova ao longo do fundo das paredes, normalmente não é. No Porto e no norte é aí que a humidade ascensional e os sais aparecem: marcas de maré, empolamentos, uma eflorescência branca no reboco. A tinta tapa isso durante umas semanas. Em muitas das casas que vistoriamos o bolor já está a transparecer outra vez através da demão nova.

Passe a mão pelo fundo de uma parede exterior. Fria e ligeiramente mole é de anotar. Olhe atrás de mobília encostada com força a uma parede.

Um desumidificador, um aquecedor ligado, ou todas as janelas abertas

Um desumidificador no canto de um quarto em outubro diz-lhe mais do que o anúncio. O mesmo com uma casa com as janelas todas abertas num dia frio, ou um ambientador forte numa casa de banho. São as formas habituais de controlar condensação, bolor ou cheiro a esgoto durante o tempo de uma visita. Casas de banho sem extrator a funcionar são das coisas mais comuns que encontramos, e apartamentos remodelados, fechados com janelas novas e sem ventilação, vêm logo a seguir. Mais sobre isso em bolor em casas remodeladas.

Cheiro a esgoto é muitas vezes um sifão em falta por baixo de um lavatório ou de uma base de duche. Barato de corrigir, à volta de 120€ a 250€ por ponto, mas diz-lhe alguma coisa sobre quem fez a canalização.

Cerâmica nova num terraço velho

Terraços e varandas por cima de zonas habitadas são onde encontramos mais infiltrações em apartamentos. Cerâmica nova assente por cima da velha, betume fresco à volta dos ralos, ou um terraço novinho num prédio que de resto está cansado: pergunte porque foi feito e se a impermeabilização por baixo foi substituída ou só tapada. Depois olhe para o teto da divisão de baixo. Levantar e impermeabilizar um terraço de cerca de 25 m² deu 2.800€ a 4.500€ num relatório recente. Um teste de inundação para provar de onde vem a água custa 200€ a 380€.

O sótão que ninguém consegue abrir

“Não há acesso”, ou um alçapão pintado e colado, ou caixas empilhadas por baixo. Às vezes é mesmo assim que a casa é. Às vezes o desvão é a parte que ninguém quer que veja. As casas mais antigas por cá têm muitas vezes telha cerâmica assente diretamente sobre a ripa sem membrana por trás, e as manchas na madeira dizem-lhe há quanto tempo está a entrar água. Um telhado novo é muitas vezes o maior número dos nossos relatórios. Veja quanto custa um telhado novo.

Fissuras por cima de portas e janelas, e portas que prendem

A maior parte das fissuras é cosmética. As que merecem um segundo olhar correm na diagonal a partir dos cantos dos vãos, sobem em escada pela alvenaria, ou são mais largas numa ponta do que na outra. Uma porta que não fecha no aro, ou um pavimento que se sente inclinado, entra na mesma conversa. Escrevi um guia à parte sobre que fissuras importam.

O quadro elétrico

Abra o quadro. Fusíveis de cerâmica antigos, sem disjuntor diferencial de 30 mA, cabo com isolamento em tecido ou só com dois condutores, tomadas sem terra: está a olhar, no mínimo, para um quadro novo, e muito possivelmente para uma instalação elétrica nova. Um quadro com proteção diferencial e certificado anda nos 1.800€ a 3.500€. Uma instalação elétrica completa numa moradia ficou em 9.000€ a 14.000€ em obras recentes. Detalhes em instalação elétrica nova em Portugal.

Janelas que escorrem água

Vidro simples, caixilhos de alumínio sem corte térmico, ou condensação a juntar-se nos peitoris dizem-lhe que a casa vai ser fria e que as paredes junto às janelas vão criar bolor. Ainda encontramos uma ou outra folha de plástico no lugar do vidro. Vidro duplo de gama económica num T2 ficou há pouco em cerca de 7.500€ a 8.500€; um bom sistema com corte térmico para um apartamento inteiro anda nos 12.000€ a 22.000€.

Água sem ter para onde ir

Olhe para cima, para os beirados, e para baixo, para a base das paredes. Caleiras em falta, tubos de queda a descarregar direto contra a parede, um jardim ou um caminho mais alto do que o chão de dentro. Numa quinta do século XVII no Minho sem caleira nenhuma, a gestão das águas deu 10.500€ a 17.500€ antes de as paredes sequer poderem começar a secar.

Obras recentes sem papel

Uma varanda fechada, uma garagem convertida, uma casa de banho a mais no sótão, uma piscina. Pergunte o que foi licenciado. Obras sem licença são uma questão jurídica para o seu advogado, mas são também uma questão de construção: obra feita sem projeto é normalmente obra feita sem engenheiro. Leia comprar casa depois do DL 108/2026 para saber onde está a lei agora.

O que fazer com o que viu

Tire fotografias, escreva, e não tente negociar ali ao pé. Nada disto lhe diz quanto vale a casa. Diz-lhe para onde olhar. Antes de assinar o CPCV, mande inspecionar a casa como deve ser, para que cada um destes sinais se transforme num intervalo de custo que possa pôr à frente do vendedor. O que verificar antes de assinar o CPCV cobre o resto.

Os valores vêm dos nossos próprios relatórios de vistoria e orçamentos de 2025 e 2026, sem IVA, com nomes e moradas de fora. Cada edifício é diferente, por isso use-os como referência de escala e não como orçamento.

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